Мобилизация на рынке недвижимости у каждого своя. Что происходит?

Мобилизация во всех заголовках новостей, в т.ч. числе и профессиональных топиках по недвижимости. При чем в различных регионах на этот процесс – своя реакция. Кто-то бежит: заграницу, оформлять доверенности, сбрасывать недвижимость или, наоборот, покупать. Кто-то замер.

Нижегородский регион, скорее, относится ко второй группе. Реальную картину с цифрами мы увидим уже по итогам октября. А пока – экспертные наблюдения.

Мобилизация. Как вели себя покупатели?

Первичный рынок

Наиболее показателен рынок новостроек. Склонность к отказу от сделок в нестабильные времена имеют, в основном, клиенты, использующие ипотеку.  Так что потенциально наиболее уязвим рынок новостроек сегмента стандарт- и комфорт-класса.

После 21-го сентября клиенты снимали брони. Но итоговые показатели сентября у девелоперов разнородны. В ряде ЖК продажи получились ниже августа на 20-30%, в других, ликвидных, востребованным рынком проектах, наоборот, выше. Все эти цифры образовались за счет удачного начала месяца. Например, неплохие продажи показывали ЖК Новая Кузнечиха, ЖК Корица – небольшие квартиры с ремонтом.

Предложение на первичном рынке в процентном соотношении на начало октября максимально с начала года – составляет 39% от общего количества метров, находящихся в строительстве (получено РНС). Но в количественном – в среднем диапазоне. Т.е. пока предложение не перенасыщено, но тенденция увеличение предложения и уменьшения спроса тревожна и прогнозируема.

Кроме того, сказываются особенности нашего региона. В целом, спрос на ипотеку по России вырос на 15%. А, по данным некоторых брокерских ипотечных систем, в Нижнем – количество ипотечных заявок упало почти вполовину. Когда наша стабильность нестабильна, консервативные нижегородцы занимают выжидательную позицию и в сомнительные ипотеки не ввязываются. Такие дела

Наш прогноз: постепенно количество продаваемых квартир в новостройках будет все больше превышать количество желающих их купить. Всё больше ЖК будут сдаваться с долей непроданных квартир (сейчас для Нижнего Новгорода это нетипично)

Покупатели в плюсе – хорошая возможность купить квартиру ближе к сроку сдачи, или уже готовую, а не ждать 2 года. В минусе – инвесторы, зарабатывающие на долевке. Их почти нет на рынке.

Вторичный рынок

На вторичном рынке сделки не останавливаются, ликвидные форматы уходят быстро. Но значительного усиления активности мы бы не отметили. Скорее, люди стремятся завершить тянущийся процесс покупки квартиры. Но не начать.

Работы существенно прибавилось у нотариусов – доверенности на управление или продажу недвижимости оформляли и мобилизованные, и уезжающие от мобилизации. “Обычным” покупателям непросто было попасть на сделку купли-продажи. Но к середине октября ситуация стабилизировалась.

Возросло ли после объявления мобилизации предложение на вторичном рынке?

Сейчас наша компания больше выступает на стороне покупателя – подбираем квартиры под расселение. И, честно говоря, не всегда можно найти квартиры нужного формата на вторичном рынке.

В Нижегородском регионе, в отличие от столицы, не такое количество желающих уехать и релоцировать капитал (например, в Дубаи). Пока ходят «легенды» о сбрасываемых с дисконтом 20%-40% квартирах, но на своей практике мы пока с этим не столкнулись.

А вот, говорят, в Москве…

Да и в Москве, если судить по цифрам, а не по эмоциям, не всё так страшно. Вот пример анализа Циан (основной портал по недвижимости в Московском регионе):

• число квартир, выставленных на продажу в Москве, почти не меняется с момента объявления мобилизации. Повальной распродажи не произошло.
• квартиры активно выставляют в аренду: с 29 сентября предложение выросло на 40%.

Выводы московских коллег: эмигрировавшие планируют через какое то время вернуться, либо ждут когда ситуация стабилизируется, чтобы тогда и продать.

Ипотека в период мобилизации

Ужесточились ли условия выдачи ипотек для мужчин призывного возраста?

Официально такую причину отказа ни один банк вам не озвучит. Однако, подобные заемщики, как и граждане уезжающие, – есть дополнительные риски для банка. Непонятно как будет обслуживаться кредит. Да и целом, в связи с переустройством экономики, многие категории заемщиков могут потерять доход: закрываются компании, нарушаются цепочки поставок целых отраслей; люди теряют работу и бизнес.

А любые риски, как известно, находят свое отражение в ставках. Банку как-то надо компенсировать окружающую нестабильность. Поэтому паники в сфере ипотеки не наблюдается, но на 0,5 -1% ставки по ипотеке повысили. Картина смазана из-за действующей льготной ипотеке на новостройки. И, на всякий случай, заемщиков проверяют более внимательною

Могут ли опускаться ставки по льготным ипотечным программам?

Если действовать по экономической логике, как мы рассуждали выше, ставки по ипотеке будут только расти.

Но есть же льготы и пока есть субсидированная застройщиками ипотека На данные момент ставки по ипотеке по льготным программам и так достаточно привлекательны и уже сравнялись с западными и американскими рынками. Так что ожиданий по их снижению нет.

Возможно появление более узких программ, для определенных категорий заемщиков (тех же участников СВО)

Дайте какой-нибудь прогноз! Или как в дальнейшем поведут себя спрос и предложение, цены на рынке жилой недвижимости?

Мы проходили не один кризис, но сейчас ситуация из категории «такого не было никогда». На 2023 год даже МВФ (Международный валютный фонд)  не смог дать прогноз по развитию экономики. Неопределенность – ключевая характеристика всех рынков сейчас. А ещё практически все активы падают в цене.

В целом, исходя из предыдущего опыта, стоит готовится к падению спроса в российской недвижимости до 50%. И, после периода застоя на рынке 3-6 месяцев, корректировку цен. Снижение цен возобновляет рост спроса и стимулирует желание инвестировать, покупать.

На данный момент часть покупателей так и «сидят в кэше», ожидая снижения цен для более выгодной покупки. А часть продавцов снимают квартиры с продажи, предпочитая остаться со стабильным активом, а не деньгами.

Да, недвижимость – не товар первой необходимости. Для нормального развития рынка покупателям нужна уверенность в стабильности ситуации, финансового положения. Тем более на фоне высокой доли ипотечных сделок. Но рано или поздно, квартирные вопросы у людей назревают, а инвестиционные деньги ищут приложения.

В условиях ограниченных теперь для россиян возможностей для инвестиций, спрос на недвижимость может резко восстановиться после падения.

И что теперь делать?

Несколько советов по стратегии и тактике в нашем следующем посте. Следите за нами, это выгодно: в Телеграме, ВК и Дзен.