Наконец-то данные по продажам в новостройках за последний месяц 2022 года опубликованы. И теперь понятно, что непростой год первичный рынок закроет с показателями около 6,5 тыс. заключенных ДДУ. Самые плачевные итоги с 2015 года, когда на рынке отразились последствия первого территориального конфликта. Тогда спрос упал на 2,8 тыс. сделок. По итогам 2022 падение – на 3,5 тыс. сделок.
Но, в целом, динамику последних месяцев можно оценивать как положительную. Спрос вновь оживает. Декабрь ознаменовался спросом «опаздывающих»: заканчивались программы некоторых категорий льготной ипотеки.
Наш регион в когорте отстающих по оптимизму. Лидеры роста спроса Московский регион, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Тюмень. Где крупные застройщики уже существенно, на 10-20% скорректировали ранее несколько перегретые цены.
Нижегородские же покупатели пока рынок находится в некотором ожидании снижения цен или других особых условий. Это также повлияет на динамику восстановления спроса, итоговое количество сделок в 2023.
Увидим ли мы серьезные дисконты, будет зависеть от финансовых показателей конкретного проекта: процента распроданности, долговой нагрузки, себестоимости и т.д.
В высоко маржинальных проектах бизнес-класса, возможно, целесообразным окажется приостановка продаж, чем чрезмерное дисконтирование. Например, выплата процентов за пользование заемными средствами в течении 2-3 лет даст удорожание на 20 т.р./м2, а покупатели ожидают дисконт в 30-40 тыс.р./м2. В таком случае целесообразнее и не продавать.
С другой стороны, в 2021 году в проектах эконом-класса было много спекулятивных покупок. И сейчас эти квартиры вышли на рынок по достаточно привлекательным ценам. И когда разница по переуступке по сравнению с ценой от застройщика превышает 0,5-1 млн.р., покупатель выберет то, что дешевле.
Пока количество непроданных квадратных метров медленно растет, и составляет около 40% от объема всех выданных разрешений на строительство
Что касается прогнозов, по опыту предыдущих кризисов, не стоит ждать мгновенного возврата к максимальным показателям 2021. Но и резкого опадения, без существенных политических и макроэкономических событий не предвидится. Рынок недвижимости следует за экономикой. И поскольку Минфин и ЦБ утверждают, что её падение, хоть и плавное, но ещё не завершено, а дно придется на июль. Следовательно объем спроса можно ожидать на уровне 2022 года, в количестве 500-700 ДДУ в месяц с возможным оживлением в 4 квартале. Но ранее 1,5-2 лет значительный рост прогнозируется с трудом.
Покупательская способность снизилась. Об этом косвенно свидетельствует рост среднего срока кредита на 12% с 20,4 до 22,7 лет (по данным дом.рф). Тенденция сохранится до улучшения общей экономической ситуации, когда на рынке появится больше инвесторов, не только конечных покупателей. В РФ останется не так много инструментов для вложения денег с целью сохранения и преумножения.