Класс ЖК – как определять реальный? Советы не на 1 миллион

Классификация ЖК – неужели это важно?

Вам кажется, что классификации, рейтинги и прочее – это словоблудие и удел теоретиков? Или классификация должна волновать только тех, кто гонится за престижем и богатством?

Нет. В сфере недвижимости нестрашно побыть немного занудой, и быть внимательным к деталям.Т.к. даже несущественные огрехи могут привести к большим денежным потерям.

Что же такое соответствие классу? 

Соответствует ли дом классу = соответствует ли он ожиданиям и запросам определенной группы потребителей. Т.е. Кесарю – кесарево.

Покупатели в недвижимости, в основном, люди очень требовательные. Для многих – это единственная в жизни настолько крупная покупка. Так что даже покупатель с минимальным бюджетом придирчив и вдумчив, старается не прогадать. А при широком выборе и ярких рекламных кампаниях можно сбиться, не сориентироваться в в большом количестве информации.

Класс недвижимости помогает быстро понять – какого качества жильё предлагается вам. В классе объединены несколько десятков характеристик жилья в одну группу. Чтобы было удобнее. Чтобы покупатель мог логично проанализировать, опираясь на факты, а не на красивые картинки.

Есть – критичные, т.н. “отсекающие” признаки. Те, что и позволяют определить  “комфорт” перед вами или “бизнес”. Например, в жилье бизнес-класса не корректно планировать маленькие кухни: отсекающий признак – кухня не менее 12м2 (в экономе может быть меньше 8м2, в комфорте – 8-12м2)

При этом всё должно быть гармонично. Странно, если в хрущевке вдруг установят золотой унитаз, и также странно если в престижном комплексе в центре города парковка будет отсыпана щебенкой, а стены будут панельными.

Поэтому даже при наличии кухни 14м2 не рекомендуется покупать квартиру бизнес-класса с низкими (ниже 3м) потолками, чтобы не говорил вам о престижности ЖК застройщик. Если понадобится в дальнейшем такую квартиру продать – у вас могут возникнуть проблемы. Мало кто захочет её купить, и придется снижать цену. Т.к. не любят покупатели бизнес-класса квартиры с низкими потолками. Высота потолка – отсекающий признак, наряду с площадью квартиры и кухни.

Площади квартир по классам

Потребители эконом и комфорт сегментов, например, не захотят переплачивать за слишком большие квартиры в стандартном ЖК. У них ограничен бюджет личными доходами и ипотекой, и неэффективные площади им не к чему. Например, по этой причине однокомнатные площадью 50 и более квадратных метров будут плохо продаваться у застройщика дома комфорт-класса. Только если он не выполнит такую планировку в евро-формате (т.е. однушка приобретет функционал двушки)

Ориентировочные площади квартир в разных классах ЖК

	эконом	комфорт	бизнес	элит
1К	от 28	от 34	от 45	студии – от 60
2К	от 44	от 50	от 65	от 80
3К	от 56	от 65	от 85	от 120
4К	от 70	от 85	от 120	от 250
5К	от 84	от 100	от 150	от 350

Важно, покупая квартиру, подобрать “гармоничный” по всем признакам жилой комплекс и квартиру в нем. Только тогда ваши вложения со временем не потеряют в цене, и при необходимости легко могут быть конвертированы в деньги.

Какие классы жилья существуют?

Всё просто, классов всего 4, как видно из таблицы выше. И делятся они на 2 группы:

• Массовое жильё:
  • эконом класс
  • комфорт класс

• Жильё повышенной комфортности:
  • бизнес класс
  • элитный класс

Данная классификация была утверждена ещё в 2014 году. С тех пор архитектура активно развивалась, и на настоящий момент внедряются новые форматы жилья. “Эконом-класс” теперь принято называть “стандартом”. Требования к качеству жилья ( в т.ч. к жилью с минимальным ценником) повышается.

Однако, фактически, наибольший объём среди уже построенного жилья в городах-миллионниках по-прежнему относится к формату эконом. Это самые компактные и доступные по цене квартиры.

Элитные квартиры, какие они должны быть по классификации, встречаются редко и составляют 1-2% от жилого фонда. Стоит отметить, что в регионах жилищные комплексы с заявленной “элитностью”, таковыми на самом деле не являются. Кроме отделки холлов и больших размеров квартир признаки класса не соблюдаются – низкий уровень инженерии, сервиса, небольшие парковочные коэффициенты.

Основные отличия

Что ещё проверить, кроме площади квартир и потолков? Приведем основные, отсекающие признаки.

Конструктив

Панельные дома не имеют ограничений в использовании материалов. Проще говоря. могут быть построены из “чего угодно”. Данную характеристику стоит особенно пристально рассматривать в пригородных проектах, где застройщики стараются сэкономить максимально. Комфорт класс может быть возведен из панелей, но девелоперов с такими проектами в регионе практически нет (кроме компании Жилстрой-НН). В Нижнем большинство проектов комфорт-класса и выше имеют монолитный ж/б каркас с различным заполнением и фасадами. 

Высота потолка в комфорт-классе – от 2,7м, в бизнес-классе – от 2,75 (но предпочтительнее от 3м)

Архитектура

Как правило,массовое жильё строится по типовому проекту с привязкой к местности. Жильё повышенной комфортности – по индивидуальному, с качественной изайерской проработккой. Для бренда ЖК  имеет и известность архитектора, но далеко не всегда это влияет на реальный спрос.

Парковка

В жилье массового сегмента вместимость парковки должна соответствовать Генплану. В г. Нижний Новгород парковочный коэффициент (количество машиномест на квартиру) составляет 0,7. С учетом роста числа продаж автомобилей – это крайне мало.

В бизнес классе на каждую квартиру должно приходится минимум 1 место, в элитном – 1,5.

Для домов классов повышенной комфортности желательно, чтобы паркинг при этом был охраняем, закрыт для доступа посторонних лиц; в элитном сегменте – отапливаем и с мойкой.

Инженерия

На эту характеристику покупатели обращают меньше внимания, нежели чем на красивые архитектурные картинки. Но именно инженерное обеспечение дома и влияет на уровень комфорта проживания каждый день. И реальный “бизнес” или “элит” класс можно вычислить по инженерным опциям.

В массовом жилье требований к инженерии, кроме соблюдения норм, нет. Вентиляция, отопление и водоснабжение будут выполнены согласно СНиП. Отличие комфорт класса от эконома, лишь в том, что  положены регуляторы отопления.

В бизнес классе требования выше: 

• свыше 10 КВт на квартиру. Также должно быть обеспечено аварийное электроснабжение дома. 
• Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль. Либо предусмотрены места для  кондиционеров, сплит-каналы, дренажная система
• . Отопление автономное или центральное, но с индивидуальным тепловым пунктом. 
• Лифты скоростные, с индивидуальной отделкой кабин. 
• Современные слаботочные и коммуникационные сети. 
• Биметаллические радиаторы, с терморегулятором. 

В элитном классе класс инженерии и оборудования выше, дополнительно должны присутствовать системы водоотчистки и водоподготовки 

Внутренняя отделка мест общего пользования

Речь идет о холлах и подъездах. В Нижнем Новгороде и жилые комплексы комфорт-класса в настоящий момент представлены с весьма достойным уровнем отделки. Это маркетинг – покупатели с большей вероятностью среагируют на красивую картинку. Стоит заметить, что на самом деле -это наименее затратная для застройщика опция, по сравнению с коммуникациями. 

Эконом-класс	Комфорт-класс	Бизнес-класс	Элитный класс
Стандартная отделка	Улучшенная отделка	Высококачественная отделка  с соответствующими материалами	Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом

Кроме того, в новостройках в первые годы отделка мест общего пользования быстро приходит в ненадлежащее состояние. Жильцы при ремонте квартир и переездах нещадно царапают лифты, стены, обивают плитку на полу. Так что МОПы в любом случае поменяют свой облик через 2-3 года после сдачи дома.

При необходимости совершить выбор между домом с качественным конструктивом и инженерией и домом с дизайнерской отделкой холлов, предпочтение стоит отдать первому. Это более разумное вложение средств.

Территория вокруг дома

Это не совсем эстетическая характеристика. Территория вокруг дома – это не только комфорт: детские и спортивные площадки, уютные скамейки, места выгула животных.  Чем выше класс недвижимости,тем больше внимания должно быть уделено безопасности жильцов. 

ЖК эконом и стандарт класса, как правило, не огорожены, имеют стандартное благоустройство и положенное по генплану озеленение. В комфорт классе наличие периметра и его охрана – не обязательны. Бизнес-класс подразумевает свои охранные посты, консъерж-службу, видео наблюдение, электромагнитные замки и т.д.

В элитном классе – охрана более усилена, вплоть до постоянно курсирующего патруля, автоматизация систем контроля за домом – на высшем уровне

Резюме

Характеристик, влияющих на классность дома больше, чем было перечислено в этой статье. Жилой комплекс – непростой для покупки товар, важны любые детали. Но мы перечислили основные, действительно влияющие на стоимость недвижимости. Обращайте внимание при покупке больше на них, чем на рекламу застройщиков.

Все категории важны для понимания того, как дом поведет себя в эксплуатации, и сколько эта эксплуатация будет стоить. Но об этом – в нашем следующем совете.