Что купить для инвестиций в недвижимость, если не в Нижнем?

При росте конкуренции за покупателя, нижегородский рынок очень медленно трансформируется, как по ценам и инновациям, так и по уникальным торговым предложениям. Особенно это касается объектов на инвестиций. Инвесторы есть, а купить что-либо с ожидаемой доходностью как в жилье, так и в коммерческой недвижимости в регионе непросто.

Наблюдается тенденция, что в некоторых локациях и ЖК цены на первичном рынке выше, чем на аналогичные объекты на вторичном. Например, хорошие предложения по цене на вторичке можно найти в вечно строящейся Новой Кузнечихе. Спекулятивные инвестиции с покупкой квартиры на котловане, привычные для нижегородцев, практически не реализуемы.

Плохо развит и рынок доверительного управления.

Какой сейчас самый популярный запрос у среднего частного инвестора?

«Какую мне купить недвижимость, чтобы вложить деньги, ничего не делать и просто получать пассивный доход на карту? »

По сути, инвестор хочет приобрести не только недвижимость, но и дополнительно услугу управления арендой. В Нижнем, увы, большинство управляющих компаний на коммерческих объектах «домашние»  и услуга доверительного управления не стандартизирована – ей занимаются, в основном частные риелторы или небольшие риелторские компании.

Инвестиционный продукт – более сложный, чем стандартная недвижимость. Однако, можно ожидать некоторых подвижек в данной сфере в 2023 году с приходом федеральных девелоперов и управляющих компаний.

Так в 2023 году по франшизе в Нижний планировала выйти «Yes», крупная УК, начавшая свой профессиональный путь в Санкт-Петербурге. Сейчас в сети 2 крупных апарт-отеля в Москве, 1 в Астане, планы на Новосибирск. В нашем городе может появится объект на 833 номера.

Альтернативные предложения

В Москве и особенно в Санкт-Петербурге достаточно большое количество инвест-отелей, офисных центров, которые изначально строятся или реконструируются под объект, генерирующий рентный доход. Управляющие компании готовы продавать объект отдельными помещениями и впоследствии работать с множеством собственников. Опытным УК удается не превратить объект в подобие фильма «Гараж».

Покупателю предлагается не доля вправе, что сделало бы владение и продажу объекта неудобный процессом, а именно юнит.

Юнит – условное название помещений,  которое в зависимости от назначения здания может быть офисом, торговой площадью или номером в отеле. Юнит имеет свой кадастровый номер.

В итоге покупателю от застройщика предлагается готовый инвестиционный продукт с отделкой, меблировкой и техникой; с понятным управлением, доходностью 6-12% годовых, адекватной управляющей компанией, прозрачными расходами и доходами, отражаемых в личном кабинете. Стоимость юнитов стартует от 7 млн.р. В Москве и от 4 млн.р. В Питере.

Есть предложения строящихся инвест-отелей в Сочи. Качественные объекты с документами и прозрачной схемой покупки составляют малую часть рекламируемых объектов в данном регионе. Часто, элементарная проверка документации и прав на земельный участок  шокирует своими результатами. Но найти юниты в строящемся отеле с сертификацией и опытной управляющей компанией можно. Бюджет на покупку таких объектов – от 12 млн.р.

Примеры

Квартира-студия в доходном доме на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, от 15м2 за 3,9 млн.р. С мебелью и отделкой. Реконструкция старого дома – запуск проекта в конце 2023 г.

• Студия с евро-отделкой 22м2 во вновь построенном апарт-комплексе за 3,5 млн.р. У ст.м.Дыбенко, Питер. Инвест-отель сдан. «Пакет инвестора» – оснащение и меблировка приобретается дополнительно. Запуск проекта – в декабре 2023 года
• Студия 14,8 м2 white-box за 6,95 млн.р. в Москве у ст.м. Аэропорт. Пакет инвестора включен
• Офисные площади в бизнес центре в районе ст.м.Бауманская, с арендатором-госкорпорацией 67м2 за 11,5 млн.р. Постоянный доход в размере 9%, вложений в ремонт и меблировку не требуется

Чек аналогичен нижегородскому рынку недвижимости, а деловая и туристическая активность в столичных регионах, обеспечивающие спрос арендаторов на подобные объекты, несравнимы с нижегородскими. Но есть нюансы.

На что обратить внимание при выборе объекта для инвестиций?

1. Не все договоры одинаково безопасны.

До сих пор можно встретить практику применения предварительных договоров, там где их быть не должно. Например, при покупке в строящемся объекте, где все сделки должны осуществляться по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ. Особенно часто можно наблюдать переуступки с занижением цены, предварительные договоры и прочую юридическую эквилибристику в Сочи.

Ищите объекты с чистыми формами сделки: договорами купли-продажи или полноценными ДДУ. Проверяйте застройщиков, и права на земельные участки под зданием.

2. Репутация УК

Идеальных управляющих компаний не бывает. Если озадачится, негативные отзывы можно найти о каждой. Важно понимать опыт компании,  количество и профиль объектов в управлении, умение работать над ошибками, выстраивать отношения с инвесторами.

Обратите внимание на бренд, учредителей; являются ли владельцы УК соинвесторами в объекте – это может быть одной из причин заинтересованности в развитии объекта.

3. Локация и целевая аудитория объектов

Для апарт-отелей и офисов важно понимание спроса в конкретном микро-рынке. Хорошая локация – это не обязательно центр.

Перед постройкой или реконструкцией разрабатывается концепция. Определяется дефицит предложения того или иного формата, определяется оптимальный размер юнитов, назначение общих зон – коворкинги, рестораны, спортивные пространства. Увязываются характеристики с потребностями целевой аудитории, будущих арендаторов. Апарт-отели для молодых  IT-специалистов и студентов будут сильно отличаться от апарт-отелей рассчитанных на бизнес-туристов. Ориентированные на краткосрочную аренду в сезон, по наполнению не похожи на доходные дома, и т.д.

Также необходимо обращать внимание на транспортную инфраструктуру, окружение, перспективу развития локации. При покупке в южных городах обращайте внимание не только на престижность туристической зоны и виды, но и на расположение рядом, например, очистных сооружений или шумной автострады – часто встречаются предложения с такими неприятными характеристиками. Красивая картинка запахи и звуки не отражает.

4. Доходность и принципы распределения дохода

Повышенная доходность под управлением УК достигается именно за счет общей  арендной политики – собственники не демпингуют, не переманивают клиентов друг у друга. Однако классический, т.н. «револьверный» или поочередный способ заполнения номеров не дает понятного распределения доходов. Вне сезона многие номера всё равно простаивают, превращаясь в убыточный актив.

Именно поэтому в объекте с множеством собственников популярен «котловой метод» распределения дохода. Из общей выручки за месяц вычитаются все расходы, и прибыль распределяется между собственниками. При этом «котёл» может быть один – для всех номеров здания, или несколько – по типу юнита: только для студий или только для однокомнатных.

Выбирайте объекты с котловым доходом. Учтите сдвиг сроков в получении доходности, если вы покупаете юнит в строящемся объекте. На оснащение, запуск и раскрутку может потребоваться от полугода до 2 лет.

5. Цена  и рекламные предложения, за которые в итоге платит покупатель

Понятно, что при покупке инвестиционного объекта более всего покупателя интересует доходность и расчетная окупаемость. УК это знает и отдел продаж всегда готов обосновать  8-12% годовых. Чаще всего, такие прогнозы чуть завышены и нужно делать скидку на оптимизм в 2-4%.

Кроме того, есть ценовые маркетинговые ловушки, которые могут увеличить цену покупки:

• Программа «гарантированный доход на 3 года». Собственник ежемесячно получает стабильный доход, даже за не введенный в эксплуатацию объект. Однако цена покупки увеличивается на сравнимую сумму таких платежей за 3 года
• Беспроцентная рассрочка. У некоторых застройщиков такая опция увеличивает стоимость юнита на 10%

6. Выход из проекта

Низкая ликвидность – один из недостатков коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Перед покупкой оцените: много ли юнитов в самом здании, каков уровень конкуренции среди подобных проектов вокруг. Как быстро можно продать такую недвижимость, если захочется «выйти в деньги»?

Резюме

Это основные, но далеко не все тонкости покупки инвестиционного объекта. Как показывает опыт наших консультантов, подвоха можно ожидать в совершенно неожиданных местах. Однако, при аккуратном подходе и умении работать с информацией можно безопасно вложить деньги в недвижимость в других регионах. В помощь – курьерские службы, электронная регистрация, сервисы Росреестра.  Многие клиенты даже не выезжают на место для осмотра, или приёмки объекта – юнит после приобретения передается для эксплуатации и генерации дохода в УК.

Кроме более высокого спроса рынков других регионов, есть и приятные мелочи.  Столичные отделы продаж умеют работать с иногородними клиентами, а некоторые дают специальную скидку 1-3%