Цены на новостройки 2020. Какие прогнозы?

Как изменятся цены на новостройки Нижнего Новгорода после коронавируса?

Коронавирус повлиял не только на наш быт и финансы, но и на рынок недвижимости первичного жилья. Не рассуждая об экономических законах, сразу приступим к прогнозу трендов рынка на ближайшие 6 месяцев:

Спрос сократится.

Продажи сократились уже в прошлом году. В 2019 году, наблюдалось падение объема спроса по сравнению с предыдущим периодом аж на 20%. В Нижегородской области  было продано 8,3 тыс. квартир в новостройках. Для сравнения,в период с 2014 г. по 2018 г. объем спроса оставался практически неизменным – примерно 11 000 квартир по Нижегородской области. Предполагается, что в 2020 году, падение объема спроса составит еще как минимум 10%

10%.

Сохранение объема спроса зависит того, насколько успешно ипотека с господдержкой будет предоставлена заемщикам. Одно дело заявить программу, а другое дело – реализовать. Пока на практике, специалисты нашей компании сталкиваются с отказами в одобрении объектов.  Даже по тем, которые, на первый взгляд и согласно закона подходят. Например, новый уже сданный в эксплуатацию ЖК Монолит. В этой сделке риски покупки у Застройщика минимизированы. Но жилой комплекс получил отказ в одном из банков по причине «отсутствия договоров долевого участия”.  Тут нестандартная ситуация – Застройщик строил объект на свои деньги и реализовывал квартиры уже по договорам купли-продажи после ввода.  Но что в этом плохого? Почему банки по-разному трактуют один и тот же нормативный документ? В других банках ту же ипотеку одобряют.

Увеличение предложения в сегменте эконом-класс, последнее время переименованный в класс “стандарт”. Рынок новостроек Нижегородской области, и так на 70% составляют дома эконом и комфорт-класса. Эта тенденция усилится.  Квартиры будут становится компактнее. Популярными становятся евро-планировки: квартиры, в которых присутствует общественная зона в виде кухни-гостинной. Этот тренд привел к тому, что площади комнат частной зоны (детские, спальни) сократились до 10-14 кв. м. Мотивацией покупки в последние 5 лет была  доступность ежемесячного платежа по ипотеке.  Часто покупка квартиры была компромиссом между желаемым и возможным.   В 2020 наблюдается повышенный спрос на небольшие квартиры, в основном, однокомнатные, чей ценник не превышает 3 000 000 руб. А это квартиры стандарт-класса.

Спрос на новостройки до 4 000 000 руб. «Чек покупки» на рынке новостроек Нижнего Новгорода в пределах указанной суммы прогнозируется исходя из среднего дохода на нижегородца – 34 375 руб. Семья из трех-четырех человек, из которых двое – работающие взрослые  может позволить себе ипотечный кредит в пределах четырех миллионов рублей.  Иначе ежемесячные платежи просто невозможно будет обслуживать. Посмотрим, какие цифры средней заработной платы выдаст Росстат в 2020 г. Вряд ли доходы увеличатся, а, значит, покупать продолжат именно дешевые квартиры.

Что значат эти слова о спросе и цифры для участников рынка?

Для покупателя квартиры в новостройке.

Если квартира, жилой комплекс и Вы, как заемщик, соответствуете условиям программы господдержки –  действуйте быстро! 6% – это выгодная ставка.  А программа может закончится. Так что не откладывайте покупку, если у вас есть ресурсы на обслуживание кредита.

Для покупателя квартиры в новостройке, которому нужно предварительно продать квартиру на вторичном рынке

Продажа квартиры на вторичном рынке вызовет трудности.  Особенно при некорректно определенной, завышенной цене. В таком случае продавать “старую квартиру” вы будете год. Так что воспользоваться программой господдержки 2020 можете и не успеть. Важно сделать аккуратные расчеты, и рассматривать конкретную ситуацию: что для вас будет выгоднее.  Ваш выбор: уступить в цене на продаваемую квартиру и воспользоваться ипотечной программой, или ждать своего покупателя. В последнем варианте, вы рискуете, т.к. вторичка за год может потерять в цене.

Для продавца квартиры в новостройке

Если Вы, например, как физическое лицо перепродаете квартиру, купленную на этапе котлована, то ваши потенциальные покупатели уже не подпадают под действие программы господдержки. Значит, вы находитесь в менее выигрышной ситуации по сравнению с застройщиками в борьбе за продажу.  Выигрывать придется ценой.

Все будет зависеть от конечной стоимости квартиры.  Если она больше трех миллионов, то срок продажи может составить в районе 12 месяцев. И Вам стоит быть гибким и «сговорчивым» с покупателем.