Рынок жилья 2022. Чем живы?

Без особого оптимизма, но не кошмар-кошмар

Не так уж и плохо показал себя рынок нижегородской недвижимости, несмотря на 2 волны паники – в марте и конце сентября. Традиционная медлительность и консервативность Нижнего в этот раз оказалась, скорее, положительным качеством. Рынок Москвы успел пережить резкие взлеты и падения цен. Нижегородская область восстанавливается медленно.

У нас всё относительно спокойно. Последний кризис был относительно недавно – в 2014-2015 годах. И навыки его прохождения, похоже, девелоперы не растеряли. Стройки строятся, новые площадки разрабатываются. Количество продаж по итогам года упадет на 40-50%.

Цены снижаются, но тихо, постепенно, без сенсаций. И, чаще всего, в виде персональных скидок, акций и прочих скрытых дисконтов. Однако, прогнозы не радужные.

Что покупают?

Люди ищут интересные предложения и берут наилучшее по соотношению «цена-качество». Все очень надеялись на массовые распродажи от граждан уехавших. Но низкие цены на вторичке единичны.

Люди больше покупают «для себя», а не для инвестиций. Ремонт и состояние квартиры для таких покупателей теперь принято закладывать в цену.  Если раньше покупали квадратные метры и локацию, то сейчас ремонт столь же важен. И влияет не только на скорость продажи, но и на цену.

На вторичном рынке

тот, кто не жадничает с ценой, торгуется на 5-10% от начальной цены, продает квартиру быстро. Покупатели есть. Но и «зависающие» объекты тоже есть. В ноябре 2022, по данным Сбербиндекса значительно выросли сроки экспозиции квартир. Никогда такого не было за 3 года. В среднем, квартира на вторичке продается 71 день. Если такая тенденция продолжится, будем говорить о стагнации рынка. Но пока – нет.

Средняя цена в объявлении – 100,8 тыс.р., по фактическим сделкам – 92,3 тыс.р.. Данные по Нижегородской области. Хотите «продать, а не продавать» – разумно торгуйтесь и правильно готовьте объект к продаже.

Рынок жилья 2022. Чем живы?
Сроки экспозиции (продажи) квартир в Нижегородской области 2021 – 2022
В новостройках

Октябрь очень расстроил застройщиков. Продажи упали на 34,5%.  Однако, в конце ноября-декабре, спрос вновь оживает.  Покупателям надо срочно воспользоваться заканчивающейся господдержкой ипотеки. И льготной региональной программой для бюджетников, многодетных и IT-шников, которой предусмотрена компенсация процентов.

Рынок жилья 2022. Чем живы?
Продажи в новостройках Нижегородской области 2021 vs 2022

Популярностью пользуются однокомнатные (чаще уже формата «евро») и  двушки. Если анализировать среднюю площадь продаваемых квартир в комфорт классе, то она колеблется в диапазоне 50 -65 м2. Привлекательнее всего квартиры с ремонтом.

Средняя стоимость 1м2 в новостройках по фактическим сделкам – 131,6 тыс.р. Она вышла на плато и остается там с августа. Т.е. вопреки ожиданиям покупателей падения цен пока не наблюдается.

Рынок жилья 2022. Чем живы?
Динамика цен на новостройки по данным СберИндекс

Плохой тенденцией является увеличение срока взятой ипотеки. По данным дом.рф, средний срок кредита сейчас 22,3 года, что на 7% выше прошлогодних показателей. Покупатели увеличивают сроки, чтобы ежемесячный платеж был меньше. Значит, реальные доходы нижегородцев всё-таки упали.

Однако, есть пласт покупателей, уверенных в своей платежеспособности. Посмотрите на график – ежемесячно в Нижегородской области находится более 2 тыс. позитивно настроенных людей. Количество ипотечных кредитов на вторичке растет. Сейчас люди склонны к покупке готового жилья, без лишних строительных рисков.

Рынок жилья 2022. Чем живы?

Что будет с ценами?

Радикального снижения ожидать не стоит. Как показывает опыт предыдущих кризисов, ничего больше чем на 20% снизится не может. Особенно в новостройках, где сейчас девелоперы ограничены в принятии решений – в рамках проектного финансирования и эскроу-счетов каждое решение контролируется банком.

Однако, у покупателей реальные шансы получить лучшие условия за те же деньги. Что может повлиять на цены?

Акции

Поживиться есть чем. Это про минус 25% от изначально  завышенной цены, скидки на квартиры с менее удачными планировками и нижними этажами. Андор предлагает скидки даже в новом проекте «Янтарь» – до 2,5 тыс. с квадратного метра. Ждем парковки, кладовые и кухни в подарок в качестве рекламных ходов.

Основные же  акционные предложения сейчас – финансовые. Это субсидированная застройщиками, т.н. околонулевая ипотека или рассрочка. И с ними надо торопиться. Потому что ближайшее время эту опцию может прикрыть Центробанк.

Уход околонулевой ипотеки.

Почему? – условия рекламы и выдачи не понравились ЦБ. Во-первых, большинство покупателей не совсем отдают себе отчет, что квартира продается по завышенной цене. Скидка по ипотеке происходит «за счет надбавки»

Фактически, квартира продается с удорожанием в 15-40%. Да, переплата у заемщика в итоге небольшая и размер ежемесячного платежа привлекателен. Но в случае его неспособности платить по кредиту. Тут уже банк может считать себя обманутым, а ЦБ крайне недоволен необспеченностью залога таких банков. А обманывать ЦБ – это наказуемо.

Поэтому, регулятор выпустил ряд рекомендаций по поводу околонулевой ипотеки. В лучшем случае, застройщиков обяжут иначе строить рекламные компании. В худшем – такую ипотеку просто запретят, как вводящую в заблуждение потребителей.

Есть ещё вариант – застройщики будут делать скидки на компенсацию ипотеки за свой счет.

Уход ипотеки с господдержкой. Та, которая 7%.

Почему? Строительную отрасль поддерживали, поддерживали, но не доподдержали. Только ипотекой стимулировать спрос становится не эффективным. Большинство покупателей рынка новостроек – граждане, меняющие старую квартиру на новую. А продать старую с дорогой ипотекой на вторичное жилье часто становится проблематичным. В итоге, тормозится в развитии весь рынок жилья.

И на фоне падения доходов населения только дешевой ипотеки не хватает.

Хорошая новость – идет разработка новых мер по поддержке уже вторичного рынка жилья. Подробностей нет, только обещания. Ждем.

Выход на рынок новых строек не прекращается

Активно развивается тема КРТ. В Нижнем Новгороде активизируются федеральные застройщики с большими деньгами и проектами. Например, недавно был представлен проект «Сормовские ворота» ГК ПИК на ст. Варя на 200 тыс. м2

Рынок жилья 2022. Чем живы?

Столица Нижний будет развивать Новинки.

Новые точки роста закладываются по всему городу: на Сенной, в районе Больших Оврагов, на ул. Бекетова.

Это хорошо, т.к. в дальнейшем, при росте рынка не возникнет дефицита предложения. И цены не вырастут радикально.

Почему все уверены в росте рынка? Рынок, как и вся наша жизнь – цикличен. Рынок недвижимости следует за экономикой страны, с небольшой задержкой Падает ВВП, рынок жилья падает сильнее и через полгода. А экономика ещё до конца не упала. По прогнозу Минэкономразвития, ВВП РФ в текущем году снизится на 2,9%, в 2023 году – на 0,8%. Рост ожидается только в 2024-2025, примерно на 2,6%.

Соответственно, в недвижимости можно ожидать стагнации (т.е. застоя и болота), небольшой коррекции и роста через 1,5-2 года.

Кроме того, в РФ останется не так много инструментов для вложения денег с целью сохранения и преумножения. А значит, можно предполагать, что инвесторы вернутся. И сделок за их счет будет больше.

Однако сейчас при покупке предпочтение лучше отдать точечной застройке, а не КРТ. Она менее рискованная, есть понятный спрос. Меньше конкуренция при перепродаже. Но подробнее о наименее рискованных покупках – в следующей статье.

Добавить комментарий