Без особого оптимизма, но не кошмар-кошмар
Не так уж и плохо показал себя рынок нижегородской недвижимости, несмотря на 2 волны паники – в марте и конце сентября. Традиционная медлительность и консервативность Нижнего в этот раз оказалась, скорее, положительным качеством. Рынок Москвы успел пережить резкие взлеты и падения цен. Нижегородская область восстанавливается медленно.
У нас всё относительно спокойно. Последний кризис был относительно недавно – в 2014-2015 годах. И навыки его прохождения, похоже, девелоперы не растеряли. Стройки строятся, новые площадки разрабатываются. Количество продаж по итогам года упадет на 40-50%.
Цены снижаются, но тихо, постепенно, без сенсаций. И, чаще всего, в виде персональных скидок, акций и прочих скрытых дисконтов. Однако, прогнозы не радужные.
Что покупают?
Люди ищут интересные предложения и берут наилучшее по соотношению «цена-качество». Все очень надеялись на массовые распродажи от граждан уехавших. Но низкие цены на вторичке единичны.
Люди больше покупают «для себя», а не для инвестиций. Ремонт и состояние квартиры для таких покупателей теперь принято закладывать в цену. Если раньше покупали квадратные метры и локацию, то сейчас ремонт столь же важен. И влияет не только на скорость продажи, но и на цену.
На вторичном рынке
тот, кто не жадничает с ценой, торгуется на 5-10% от начальной цены, продает квартиру быстро. Покупатели есть. Но и «зависающие» объекты тоже есть. В ноябре 2022, по данным Сбербиндекса значительно выросли сроки экспозиции квартир. Никогда такого не было за 3 года. В среднем, квартира на вторичке продается 71 день. Если такая тенденция продолжится, будем говорить о стагнации рынка. Но пока – нет.
Средняя цена в объявлении – 100,8 тыс.р., по фактическим сделкам – 92,3 тыс.р.. Данные по Нижегородской области. Хотите «продать, а не продавать» – разумно торгуйтесь и правильно готовьте объект к продаже.
В новостройках
Октябрь очень расстроил застройщиков. Продажи упали на 34,5%. Однако, в конце ноября-декабре, спрос вновь оживает. Покупателям надо срочно воспользоваться заканчивающейся господдержкой ипотеки. И льготной региональной программой для бюджетников, многодетных и IT-шников, которой предусмотрена компенсация процентов.
Популярностью пользуются однокомнатные (чаще уже формата «евро») и двушки. Если анализировать среднюю площадь продаваемых квартир в комфорт классе, то она колеблется в диапазоне 50 -65 м2. Привлекательнее всего квартиры с ремонтом.
Средняя стоимость 1м2 в новостройках по фактическим сделкам – 131,6 тыс.р. Она вышла на плато и остается там с августа. Т.е. вопреки ожиданиям покупателей падения цен пока не наблюдается.
Плохой тенденцией является увеличение срока взятой ипотеки. По данным дом.рф, средний срок кредита сейчас 22,3 года, что на 7% выше прошлогодних показателей. Покупатели увеличивают сроки, чтобы ежемесячный платеж был меньше. Значит, реальные доходы нижегородцев всё-таки упали.
Однако, есть пласт покупателей, уверенных в своей платежеспособности. Посмотрите на график – ежемесячно в Нижегородской области находится более 2 тыс. позитивно настроенных людей. Количество ипотечных кредитов на вторичке растет. Сейчас люди склонны к покупке готового жилья, без лишних строительных рисков.
Что будет с ценами?
Радикального снижения ожидать не стоит. Как показывает опыт предыдущих кризисов, ничего больше чем на 20% снизится не может. Особенно в новостройках, где сейчас девелоперы ограничены в принятии решений – в рамках проектного финансирования и эскроу-счетов каждое решение контролируется банком.
Однако, у покупателей реальные шансы получить лучшие условия за те же деньги. Что может повлиять на цены?
Акции
Поживиться есть чем. Это про минус 25% от изначально завышенной цены, скидки на квартиры с менее удачными планировками и нижними этажами. Андор предлагает скидки даже в новом проекте «Янтарь» – до 2,5 тыс. с квадратного метра. Ждем парковки, кладовые и кухни в подарок в качестве рекламных ходов.
Основные же акционные предложения сейчас – финансовые. Это субсидированная застройщиками, т.н. околонулевая ипотека или рассрочка. И с ними надо торопиться. Потому что ближайшее время эту опцию может прикрыть Центробанк.
Уход околонулевой ипотеки.
Почему? – условия рекламы и выдачи не понравились ЦБ. Во-первых, большинство покупателей не совсем отдают себе отчет, что квартира продается по завышенной цене. Скидка по ипотеке происходит «за счет надбавки»
Фактически, квартира продается с удорожанием в 15-40%. Да, переплата у заемщика в итоге небольшая и размер ежемесячного платежа привлекателен. Но в случае его неспособности платить по кредиту. Тут уже банк может считать себя обманутым, а ЦБ крайне недоволен необспеченностью залога таких банков. А обманывать ЦБ – это наказуемо.
Поэтому, регулятор выпустил ряд рекомендаций по поводу околонулевой ипотеки. В лучшем случае, застройщиков обяжут иначе строить рекламные компании. В худшем – такую ипотеку просто запретят, как вводящую в заблуждение потребителей.
Есть ещё вариант – застройщики будут делать скидки на компенсацию ипотеки за свой счет.
Уход ипотеки с господдержкой. Та, которая 7%.
Почему? Строительную отрасль поддерживали, поддерживали, но не доподдержали. Только ипотекой стимулировать спрос становится не эффективным. Большинство покупателей рынка новостроек – граждане, меняющие старую квартиру на новую. А продать старую с дорогой ипотекой на вторичное жилье часто становится проблематичным. В итоге, тормозится в развитии весь рынок жилья.
И на фоне падения доходов населения только дешевой ипотеки не хватает.
Хорошая новость – идет разработка новых мер по поддержке уже вторичного рынка жилья. Подробностей нет, только обещания. Ждем.
Выход на рынок новых строек не прекращается
Активно развивается тема КРТ. В Нижнем Новгороде активизируются федеральные застройщики с большими деньгами и проектами. Например, недавно был представлен проект «Сормовские ворота» ГК ПИК на ст. Варя на 200 тыс. м2
Столица Нижний будет развивать Новинки.
Новые точки роста закладываются по всему городу: на Сенной, в районе Больших Оврагов, на ул. Бекетова.
Это хорошо, т.к. в дальнейшем, при росте рынка не возникнет дефицита предложения. И цены не вырастут радикально.
Почему все уверены в росте рынка? Рынок, как и вся наша жизнь – цикличен. Рынок недвижимости следует за экономикой страны, с небольшой задержкой Падает ВВП, рынок жилья падает сильнее и через полгода. А экономика ещё до конца не упала. По прогнозу Минэкономразвития, ВВП РФ в текущем году снизится на 2,9%, в 2023 году – на 0,8%. Рост ожидается только в 2024-2025, примерно на 2,6%.
Соответственно, в недвижимости можно ожидать стагнации (т.е. застоя и болота), небольшой коррекции и роста через 1,5-2 года.
Кроме того, в РФ останется не так много инструментов для вложения денег с целью сохранения и преумножения. А значит, можно предполагать, что инвесторы вернутся. И сделок за их счет будет больше.
Однако сейчас при покупке предпочтение лучше отдать точечной застройке, а не КРТ. Она менее рискованная, есть понятный спрос. Меньше конкуренция при перепродаже. Но подробнее о наименее рискованных покупках – в следующей статье.