Покупать ли сейчас квартиру? снизятся ли цены, брать ли ипотеку? Прогнозы – дело неблагодарное. Тем не менее, большинству экспертов рынка недвижимости приходится поневоле работать оракулами, отвечая на вопросы клиентов.
Давайте вместе взвесим все «за» и «против», логичные причины, влияющие на рынок недвижимости, а выводы пусть каждый сделает для себя самостоятельно
Квартиру надо покупать сейчас. Аргументы
- Недвижимость так и остается инструментом сохранения капитала, а финансовую сферу по-прежнему лихорадит. Вплоть до слухов об ограничения хождения в стране долларов и евро. Поскольку и рынок ценных бумаг сейчас чрезмерно рискованный, деньгам просто некуда деваться. Либо в реальный бизнес, либо – в недвижимость.
- Потом купить на первичном рынке будет просто нечего, даже по высоким ценам. В нестабильной ситуации ряд проектов останавливается. Строительный цикл длинный и мгновенно запустить процесс разморозки строительства и продаж не получится. Возможно, потребуется 2-3 года, чтобы вернуться к прежнему объему предложения. Стоит отметить, что в Нижнем Новгороде объём ввода многоквартирных домов и так был крайне низок 330 тыс.м2, включая пригороды. Чуть больше было введено в области. В основном, на фоне пандемии, нижегородцы активно строили индивидуальные дома.
Центробанк в течении 1-2 лет допускает дополнительное снижение объема ввода и увеличения сроков строительства из-за изменения логистики. Также важно учесть введенный мораторий на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года. Застройщику с вводом можно не торопится, по крайней мере, по завершающим проектам.
- Низкий спрос. Отсутствие продаж у застройщика дает возможность согласовать особые условия покупки. Пока не все девелоперы идут на уступки. Но начинают появляться т.н. скрытые дисконты. Например, ипотека от 0,1%. Правда, при такой схеме застройщик уплачивает скидку банку, а не покупателю. Но зато и покупатель думает, что он не переплачивает проценты.
- По льготной ипотеке уже приятная ставка 9% По крайней мере, она сопоставима с досанкционными ставками по вторичному жилью или нельготной ипотеке. Есть и семейная ипотека со ставками от 6%. А основные покупатели квартир – это семьи с детьми, улучшающие жилищные условия.
- Спрос на рынок недвижимости вернется скоро. Пусть и не прежнем объеме. До конца июня-июля большой объём рублей, принадлежащих физическим лицам, хранится под высокими процентами в банках. А затем эти средства будут перекладывать. Куда – уже писали в первом абзаце этого раздела.
Кроме того, в стране все равно много денег – их долгое время невозможно было вывести. И много рабочих мест. Особенно в государственном секторе, который играет важную роль в формировании спроса при выходе из любого кризиса. А значит совсем спрос не исчезнет.
- Среди участников рынка, на самом деле, мало кто заинтересован в снижении цена на жильё. Особенно банки. Не все сейчас осознают, что при снижении стоимости жилья на 15% у банков окажется много рискованных, необеспеченных залогов. Ведь в основном, первый взнос у заемщиков составлял именно 15%.
В случае существенного снижения цен часть заемщиков в сегменте первичной ипотеки будет иметь задолженность, превышающую текущую стоимость приобретенного ими жилья. Информация с сайта Банка России
Надо подождать с покупкой квартиры
- Стагнация спроса – это надолго. Спрос зависит от доходов и занятости населения в конкретном регионе. А чем ниже спрос – тем ниже цена. Но пик кризиса ещё не пройден (Центробанк «назначил» его в своих прогнозах на 4 квартал 2022 года). Экономика и безработица ещё не достигли дна. Есть оценки, что только из-за ухода иностранных компаний работу могут потерять более 8 млн. человек. Цифра при ведена по стране, с учетом смежных производств и подрядчиков.
Так что некоторые эксперты ждут снижения цен до 15-20% после сентября 2022
Ремарка: в Нижегородской области в предыдущие кризисы цены падали примерно на 5-15% в зависимости от проекта. С наибольшим дисконтом продавались только низколиквидные, неудачные объекты
- Ипотека будет еще ниже. Тот же Центробанк, на прогнозы которого опираются аналитики, сам эти же прогнозы меняет достаточно динамично. Ключевая ставка постоянно снижается, на 10.06.2022 она уже 9,5%. А пару месяцев назад обещали 12-14% к концу года. И инфляция должна снизится. А, значит, снизятся и ставки по ипотеке.
Уже и Минстрой допустил уменьшение ставки по льготной ипотеке ниже 7%. Пересматриваются, смягчаются условия для IT-специалистов. В России могут появится другие отраслевые ипотечные программы. Например, обсуждается «промышленная ипотека» – для работников производств
Справедливости ради, стоит заметить, что снижение ставки по ипотеке не всегда выгодно потребителям, как это не парадоксально звучит. Низкие ставки увеличивают объём спроса, и, в итоге разгоняются цены
- Себестоимость строительства снижается. Часть объема материалов, шедших на экспорт, теперь остается в стране. Предложение увеличилось, спроса нет. Кроме того, после мартовского всплеска цен на стройматериалы, были введены законодательные ограничения. У застройщиков не будет больше повода задирать цены, ссылаясь на себестоимость. Исключение составляют проекты уровня «бизнес класс» и выше. В таких домах высок процент импортных отделочных материалов и оборудования (лифты, вентиляция и т.д.). Их стоимость увеличилась из-за осложнившейся логистики. Если вообще есть возможность их купить
- Непонятна устойчивость уже начатых проектов – надежнее покупать по завершению строительства. На настоящий момент законодательство надежно защищает интересы дольщиков. Но риск долгостроя, ожидание компенсации, и/или получение денег, а не квадратных метров – не лучший вариант. Таким образом, некоторые покупатели выбрали выжидательную позицию – отложили покупку до конца строительства выбранного корпуса. Или рассматривают только квартиры в ЖК, близких к завершению, или уже готовых
- При потере занятости и разрушении бизнеса возможна череда банкротств, невыплат ипотек, в т.ч. и физических лиц. Некоторые рассчитывают купить квартиру подешевле с торгов. Однако, покупатели не всегда осознают риски, связанные с подобными процедурами.
Какие выводы можно сделать на основании приведенных аргументов? Неоднозначные. Каждый покупатель будет действовать, исходя из личной ситуации. Но при принятии решения важно иметь в виду все доводы.