Дом за Лентой, он же ЖК Монолит кажется нежилым
Как только не называют потенциальные покупатели, а также жителей соседних домов этот дом: дом-призрак, долгострой… В этой статье развеем необоснованные домыслы и мифы. Только факты
Итак, ЖК Монолит – в простонародье «Дом за Лентой», т.к. его местоположение находится за гипермаркетом «Лента» (ул. Родионова, 200)
Застройка масштабная, переменной этажности, выполненная с закрытым от дороги двором в форме условной подковы.
За счет размеров привлекает к себе внимание. Также специфична раскраска фасадов – люди называют его также «дом с березками», «дом с листочками», «дом с кленовыми листьями». Честно говоря, «что хотел сказать дизайнер», понятия не имеем, судите сами.
Факт №1. Квартир много
Дом состоит из трех корпусов, вводившихся в эксплуатацию по мере строительства. Корпуса №1 и №2 сданы в конце 2015 года; корпус №3 – в конце 2017 года. Во всем ЖК разместилось 916 квартир, из них только в последнем сданном корпусе 502 штуки.
| Корпус №1 | Корпус №2 | Корпус №3 | |
| квартир, шт. | 207 | 207 | 502 |
| общая жилая площадь, м2 | 14842 | 15175 | 33785 |
Внушительное количество квадратных метров, с учетом того, что в доме – классические планировки, студий нет. Средняя площадь квартиры – 73м2, это значение между комфорт и бизнес-классом по просторности.
Застройщик ЖК Монолит – ГК «Мосфундаментсрой-6» (кратко – «МФС-6»). Никому неизвестный в Нижнем, но строящий микрорайонами в Москве (Ходынское поле, «Загорье» в Бирюлево и т.д.). Застройщик начал работать еще в далекие советские времена в 1937 году, откуда был унаследован достаточно примитивный маркетинг. Сейчас компания всё больше специализируется на строительстве промышленных объектов, в т.ч. атомных электростанций, стадионов и т.д.
Факт №2. Другая стратегия продаж
Судя по поведению, для владельцев «МФС-6» важнее количество сданных квадратных метров. А продажи – дело вторичное, благо это не сказывается на финансовой устойчивости компании.
Строили на свои, без привлечения заемных средств или средств дольщиков. Продажи в Нижнем полностью доверили 2 местным компаниям (в т.ч. ГК Приволжье), свой офис продаж не открывали. В рекламу жилого комплекса для стимуляции продаж со стороны московского девелопера не было вложено ни копейки.
Даже сайт проекта делали нижегородские продавцы.
Такого нижегородский рынок новостроек ещё не видел. У нас принято продавать «с котлована» и вкладывать несколько сотен тысяч в рекламу каждый месяц.
Изначально концепция и позиция застройщика была в том, чтобы продавать уже готовые варианты в сданных домах. Корпус за корпусом.
Но тенденции и ситуация на рынке недвижимости скорректировали эти планы. Проект создавался москвичами без консультаций по рынку Нижнего. Квартиры получились просторные, но именно из-за размеров они получались дороже конкурентов в окружении, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра.
| 1 комнатные | 2 комнатные | 3 комнатные | 4 комнатные |
| 47 – 61 м2 | 69 – 90 м2 | 101 – 120 м2 | 123 м2 |
Максимальная площадь составляет 183 кв.м — это пентхаусы на верхних этажах полукруглых секций. Каждая квартира занимает целый этаж в подъезде
Кроме того, в доме непривычно большая пропорция 3-комнатных квартир – более четверти (обычно 2-10%). Такой тип квартир порождает приличных соседей, в основном, семейные пары с детьми. Но продаются трёшки медленнее других.
С учетом отсутствия рекламы на первых стадиях, это сказалось на темпах продаж.
В последствии, в 2019 году было принято решение открыть продажи всех трех корпусов одновременно, и реализовывать их параллельно, не дожидаясь конца продаж предыдущих. Однако объём квартир велик, и в продаже до сих пор есть трешки и 4 комнатные.
Темпы продаж выросли при появлении ипотеки для новостроек с господдержкой 4-6% ( в т.ч. семейная ипотека). Под условия ипотек ЖК Монолит подходит, несмотря на то, что дом сдан. Продажи ведутся от юридического лица — застройщика; без переуступок, по обычному договору купли-продажи, как на вторичке. Для нижегородского рынка – это редкость, аналоги есть только в проблемных ЖК-долгостроях типа «Орбита».
Факт №3. Квартиры без ремонта или с муниципальным.
В среднем, на заселение вновь построенного микрорайона нужно от 3 до 5 лет с момента сдачи дома.
Этот срок может увеличится, если квартиры сдаются в черновой отделке. Нижегородский потребитель к моменту выходу в рынок ЖК Монолит был достаточно «избалован» квартирами с готовой отделкой – в этом так же был просчёт московского застройщика, у которого в столице неплохо покупали и «в бетоне». С отделкой в «Доме за Лентой» сдавались только 1- и 2-комнатные квартиры первых двух корпусов.
Таким образом, не все покупатели квартир ЖК Монолит заехали при получении ключей. Понадобилось время на ремонт.
Так же около 20% квартир приобреталось инвесторами – для перепродажи.
Все эти факторы повлияли на общее впечатление о доме – большинство окон по вечерам оставалось темными, при чём с самой заметной стороны обычного наблюдателя – в последнем, 3-ем корпусе, выходящим внешней стороной на основные транспортные артерии.
Более скрытый от глаз и более заселенный первый корпус для всех остается незамеченным.
Поэтому и кажется, что дом пустует.
Итого. Почему квартиры до сих пор не проданы за столько лет?
- Продажи на 100% готовности. Московский застройщик открывал продажи не на этапе котлована, как это принято у нижегородских девелоперов, а по мере готовности и ввода объектов в эксплуатацию.
Это неплохо для покупателей – нет строительных рисков. Но и сильно заработать «с котлована» застройщик не дал – основную маржу оставив себе.
Потенциальным покупателям кажется, что дом стоит уже давно, и в нем должно быть уже всё продано. Но продажи квартир начались гораздо позже момента возведения каркаса дома.
- Большое количество квартир. Если сравнивать количество квартир с аналогичными жилыми комплексами, то 916 квартир ЖК Монолит равнозначны:
- 5-7 домов ЖК Цветы
- 4 дома ЖК Новая Кузнечиха
- 2 двухподъездных дома ЖК Анкудиновский парк
- Просторные планировки
В непростой экономической ситуации на рынке востребованы минимальные площади с максимальным количеством комнат в них. Например, двушки в ЖК Монолит имеют площади 71-81кв.м. В ЖК Новой Кузнечихе или Анкудиновском парке такие площади уже соответствуют трёхкомнатные. Это сужает целевую аудиторию и темпы продаж, но покупатели в Доме за Лентой более платежеспособные.
- Отделка 1-к и 2-к квартиры в первых двух корпусах реализовывались с ремонтом «под ключ» или с предчистовой отделкой (штукатурка, стяжка пола, проводка и т.д.). Квартиры в корпусе №3, а также трешки и многокомнатные в первой очереди сданы без отделки.
- Общая стоимость квартиры. С учетом площади, несмотря на приемлемую цену квадратного метра, общая стоимость квартиры была чуть выше или сравнима с прилегающей вторичкой. Это притормозило реализацию первых квартир. Постепенно, ценовая политика застройщика стала больше дружить с реалиями рынка. Периодически проводились акции (с выгодой 5-10% от стоимости квартиры) на ограниченное количество квартир и планировок. Действовала рассрочка напрямую от застройщика (на короткий срок). Местный отдел продаж проводил стимулирующие акции с вручением подарков в виде мелкой бытовой техники и подарочных сертификатов.
В целом, с учетом темпов продаж, есть планы по продажам остатков квартир в течении 2022 – первого квартала 2023 года.
Ценовое предложение, даже с учетом предполагаемого ремонта достаточно выгодное по сравнению со вторичным жильём. В данном микрокластере за трёшку просят 12-15 млн. при меньшей площади.
Микрорайон Печерской долины весьма привлекателен за счет относительной близости к центру, развитой инфраструктуре, в т.ч. ТРЦ Фантастика. При этом Дом за Лентой, находящийся на другой стороне ул. Родионова от основной застройки – место более уединенное и спокойное, с видовыми точками и большой парковкой.
Остались квартиры площадью от 103 кв.м., стоимость 1 кв.м. на май 2022 года – от 94 000 рублей. Источник: сайт проекта