На рынке жилья традиционно большую часть составляют т.н. «альтернативные» сделки. По сути, это рыночная форма «обмена» квартир. Люди продают квартиру, чтобы купить жильё большего размера, разменять на две квартиры поменьше, переехать в другой район и т.д. Продавец в таких случаях является одновременно и покупателем, поэтому должен учесть гораздо больше нюансов и подводных камней, чем при простой, «чистой» сделке.
Какие ошибки подстерегают альтернативных покупателей на рынке недвижимости?
- Использование только сравнительного подхода для установки цены продажи. Как проще всего оценить стоимость продажи «старой квартиры»? Посмотреть доски объявлений, найти на них более-менее похожие квартиры в том же районе. Затем вывести среднюю, или взять самую высокую (чтобы хватило на следующие покупки).
На самом деле, факторов, влияющих на формирование цены гораздо больше. И это не только наличие ремонта (весьма субъективное понятие для каждого участника рынка) или удобной планировки. Это также знание спроса в каждом конкретном микрорайоне и общих рыночных тенденций (см. пункт 5).
Кроме того, продавцы, объявления которых вы читаете в Интернете могут ненамеренно ошибаться в оценке, или же намеренно публиковать т.н. «заманухи».
- Полагание на риэлторов, работающих «по старинке». Продавец обычно обращается в несколько агентств недвижимости. Чтобы удержать клиента, их сотрудники на перебой начинают предлагать завышенную стоимость продажи. Они обычно знают, что квартиру за такую сумму никто не купит в течении месяца, а то трёх. После чего клиент сам предложит «снизиться». За это время самого процесса продажи и рекламы фактически нет, – ведь риэлтор понимает, что это будет бесполезной тратой его времени. Решение проблемы клиента может быть отложено, лишь ради его иллюзорного удержания. А вот после снижения цены, можно уже и «попродавать».
Увы, так происходит разочарование в риэлторах и в этой отрасли: «Работать не работают, а денег просят много, ни за что».
Грамотный специалист по недвижимости не будет завлекать вас самой высокой ценой. Он понимает, что понятие «время – деньги» как ничто актуально для альтернативных покупателей в текущем состоянии рынка. Лучше горькая правда и отсутствие иллюзий. Затягивание сделки может привести к существенно большим потерям, нежели разумный дисконт при продаже.
Собственно, оттуда возникает следующая ошибка:
- Не учитывать взаимосвязь «срок экспозиции»-«цена продажи»-«цена покупки».
При длительном присутствии объекта на рынке, его цена снижается. Соответственно, уменьшается бюджет покупки новой квартиры (или квартир). Между тем, цены на новое жильё за тот же срок ожидания продажи могут подрасти (если Вы намереваетесь приобретать более качественное и более ликвидное жильё). Альтернативный покупатель попадает в расходящиеся ножницы цен.
Длительное ожидание продажи приведёт к увеличению доплаты, или просто невозможности купить желаемый вариант
- Откладывание продажи и поиска в ожидании снижения цен.
Самый распространенный вопрос за последний год ко всем специалистам по недвижимости: «Когда снизятся цены на жильё?».Во-первых, знающий толк, Вас переспросит: «На какой конкретно сегмент жилья, в каком конкретно микрорайоне, какого класса?»
Цены уже снизились (явно или скрыто) на неликвидные квартиры, которые по тем или иным причинам тяжело продать собственникам (вторичный рынок) или застройщикам (если речь идёт о первичном рынке). Популярное, удачное во всех отношениях жильё, по-прежнему продаётся достаточно успешно.
И тут всё будет зависеть от конечной цели: что, собственно, приобретаем взамен старой квартиры?
Интересные предложения постепенно уходят с рынка, и ожидая ещё более низких цен, можно остаться без вариантов выбора.
Сейчас же никто не запрещает аргументированно торговаться! И доплачивать за новую квартиру придётся существенно меньше.
- Не учитывать или не желать использовать все финансовые возможности.
Имижд ипотеки как финансовой кабалы пугает потенциальных Покупателей. Но всё же, как показывает практика, многие впоследствии жалеют, что не воспользовались заёмными средствами при смене жилья.
Люди, стараясь убраться только в сумму накоплений вкупе с деньгами, вырученными от продажи, часто покупают жильё более низкого качества. На самом деле, происходит не экономия, а потеря личного капитала. Такие квартиры (например, старая вторичка в затухающем районе) будут дешеветь.
Для большой, долгосрочной покупки лучше изначально изыскать все возможные резервы. Например, продать редко используемый гараж или садовый участок, теряющие в цене, и купить квартиру, которая будет дорожать.
- Не учитывать дополнительных затрат при покупке новой квартиры. Например, в связи с изменениями в законодательстве требуется довольно дорогостоящее нотариальное оформление сделки.
Или, другой пример, банально, но людям свойственно «занижать» сумму ремонта, который может потребоваться в новом жилье. Или не закладывать её в бюджет покупки. Кроме того, статьёй затрат будет аренда временного жилья (если таковое понадобится на время ремонта и/или сложного переезда).
Также люди не всегда грамотно планируют дальнейший «эксплуатационный бюджет»: расходы на коммунальное обслуживание, изменившиеся налоги. При переезде на постоянное проживание загород, «забываются» возрастающие транспортные расходы и т.д.
- Не привлекать специалистов. Именно альтернативные покупатели могут извлечь максимальную выгоду, отдавая ведение продажи профессионалам.
Последние годы Покупатель стал более образованным и прекрасно справляется самостоятельно с простыми покупками. Найти какую-либо информацию в Интернете легко. Тяжелее в ней разобраться, и применить к своему «сложному случаю». Учесть все факторы продажи и покупки, в т.ч. присутствия в сделке детей, необходимости нотариального офрмления и т.д. Правильно определить сроки сбора документов и самой сделки.
Недвижимость именно тот продукт, где дьявол кроется в деталях, и невнимание к ним стоит дорого.