Новостройки Нижнего Новгорода 2021. Итоги активного рынка. Буря перед затишьем
2021 год участники строительного рынка определяют как активный, насыщенный. Даже неспециалисты наблюдали значительный рост цен и ажиотажные продажи. Но итоги года, выраженные в цифровых показателях оказались менее значимыми, чем ожидалось.
В этой статье – часть информации с форума для профессионалов рынка жилья Нижнего Новгорода издания “Деловой Квартал”, состоявшегося 16 марта 2022 года
Новостройки. Основные показатели рынка: предложение
По данным ГК Приволжье, в 2021 году в Нижнем Новгороде и ближайших пригородах был введен в эксплуатацию 41 жилой корпус, общей площадью 333 тыс.м2 Это 6,6 тысяч квартир. В данной статистике учтены Новинки и Афонинский сельсовет. Большинство квартир в этих МКД уже нашли своего покупателя к моменту ввода.
По статистике дом.рф, большинство площадей (89%) в НО, распродаются к моменту сдачи дома.
Всего по Нижегородской области в 2021 г. введено 393,1 тыс.м2, и это наименьший показатель за последние 5 лет. Зато стремительно вырос рынок ИЖС. Не удивительно, что на протяжении всего 2021 года росли как и цены на квартиры (в условиях дефицита предложения), так и цены на материалы для строительства частных домов (в условиях резкого роста спроса)
Новостройки Нижнего 2021. Спрос
На рынке новостроек спрос вырос на 470 сделок , но так и не дотянул до уровня 2014 года, когда было заключено 12,8 тыс. договоров долевого участия. Доля ипотечных сделок составила 69% – максимум за последние 7 лет. Сказались специальные программы ипотеки с господдержкой
Основная часть рынка – это жильё стандарт и комфорт класса. Доля жилья повышенной комфортности (бизнес и элит класс) составила 2-4% от общего числа сделок в месяц.
Динамика цен
Цены реальных продаж выросли на 15-20% за последнее полугодие 2021 г. Рост цен сильнее всего сказался квартирах инвестиционного типа с минимальным чеком. Стоимость 1м2 студий в стандарт классе составляет уже 130-150 тыс.рублей за 1 м2. Более 90% продаж приходились на массовое жилье.
На рынке бизнес и элит класса стоимость квадратного метра в некоторых проектах перешагнула психологически значимый порог 250 тыс. рублей. Самым дорогим объектом может быть признан ЖК Георгиевский, основной корпус которого, расположенный на Верхне-Волжской Набережной, имеет основные признаки класса “элит”.
Но усредненные показатели не выросли. Продажи в бизнес-классе не у всех объектов шли хорошо, при превышении средней цены в проекте уровня 150 тыс./м2 количество потенциальных покупателей значительно снижается.
Новостройки Нижнего Новгорода. Прогнозы
Экономический кризис, который начинается в марте 2022, беспрецедентный. Такого российский рынок недвижимости ещё не проходил. Но были другие кризисы, на которые можно ориентироваться при составлении прогнозов. Показательны 1998, 2008 и 2014 года.
Однако сейчас рынок новостроек более зависим именно от поведения банков. Во-первых большинство новостроек Нижнего Новгорода возводится с использованием проектного финансирования (схема эскроу-счетов). И его стоимость может возрасти с ростом ключевой ставки.
Во-вторых, с рынка может уйти 70% покупателей, использующих ипотеку. Ставка по ипотеке в предложениях банков во второй половине марта 2022 г – “заградительная”, достигает 22-25%. Это неподъемные расходы для большинства нижегородцев. Ситуацию может исправить только введение новой программы льготной ипотеки, в ожидании которой все участники рынка.
При этом недвижимость во все кризисные времена остается защитным активом. Этим и обусловлен резкий рост спроса и цен в конце февраля – первых числах марта. Но ажиотаж неминуемо спадет. И цены могут немного снизится, но вряд ли существенно. Скорее, до уровня конца 2021 года.
Значительное падение цен в кризис – характерно для доходной, коммерческой недвижимости. Жильё же всегда спасало девелоперов в предыдущие кризисы.
Существенного роста цен на недвижимость в течении следующих 1-2 лет, в т.ч. на первичном рынке большинство аналитиков не ожижают. Причины:
- Снижение покупательской способности за счет роста ставок по кредитам и из-за снижения уровня занятости и реальных заплат.
Нижний Новгород, еще до мартовских событий, по данным Авито вошел в пятерку городов с наименее доступной недвижимостью. Откладывая треть дохода, человек со средней зарплатой по региону (по Росстату) мог накопить на квартиру в течении 38,1 года
В период экономических потрясений крушение привычных бизнесов, потеря стабильного заработка, инфляция явно не прибавит количество потенциальных покупателей.
- Стагнация на вторичном рынке.
Задача большинства покупателей новостроек часто не приобретение квартиры как единственного жилья, а улучшение своих жилищных условий. Таким покупателям надо продать квартиру в «старом фонде». При общем снижении спроса и дорогой ипотеке для вторички, продать вторичное жильё может быть проблематично.
Видео. Новостройки Нижнего Новгорода 2021
Часть выступления Титовой Елены на профессиональном форуме о недвижимости Делового Квартала. Март 2022 г.