Место и инфраструктура при выборе ЖК. Советы не на 1 миллион

Локация и инфраструктура. Как их оценить при покупке ЖК

Как известно, стоимость недвижимости складывается из 3 факторов: локация, локация и локация. Место “красит” недвижимость. И не просто расположение в центре деловой активности или на уютной периферии. Важно здраво оценить доступность инфраструктуры, необходимой именно вам, вашей семье на всё время проживания в приобретаемой квартире.

С учетом среднего срока владения квартирой не менее 7-10 лет прогноз должен быть обстоятельным.

И это ещё не всё. Надо подумать не только о своих предпочтениях, но и о предпочтениях других людей. Почему бы вдруг? 

Потому что, скорее всего, квартиру, после нескольких лет счастливого проживания в ней, вам нужно будет продать. И если даже жильё лично вас полностью устраивало, то другим оно может вовсе не показаться привлекательным. Что в свою очередь отразится на сроке продажи и цене. 

Так что виртуально представьте себя на месте других. Чем большему количеству покупателей жилой комплекс подходит, тем быстрее и дороже продается квартира. Тем выгоднее её приобрести сейчас. Упрощенная логика, но рабочая.

При оценке местоположения ЖК рассматривается несколько характеристик:

Социальная инфраструктура

Всё, что касается бытовых потребностей.

• магазины формата “у дома” и гипермаркеты. Насколько просто до них добраться. Если их нет, то будут ли предпосылки к открытию. Например, при застройке нового жилого комплекса “в чистом поле”, при заселении первых домов супермаркеты не откроются. Небольшое количество покупателей просто делает содержание супермаркета невыгодным. Максимум, небольшие магазинчики частных предпринимателей.

Но в течение 3-5 лет ситуация обычно налаживается, открываются многочисленные сетевые магазины, пункты выдачи и т.д.

Однако, оценивая жилой комплекс обратите внимание, нежилых помещений не должно быть много.

Коммерческие помещения на первом этаже – это не всегда удобно и жителям, и коммерсантам. При эксплуатации они часто друг другу мешают.  В продуманном жилом комплексе коммерческие помещения должны быть вынесены  в отдельное здание или пристрой. В Нижнем таких домов немного. В основном, застройщики не сильно заморачиваются на расчет эффективности нежилых  площадей. 

• детские сады и школы, детские центры. То, что интересно семейным покупателям. Особенно уделяйте внимание этому пункту, если рассматриваете в покупку 2-4 комнатной. Целевая аудитория таких квартир –  семьи с детьми. Также им важна удаленность от поликлиник, хотя средний класс всё чаще пользуется услугами частных медицинских центров.

• рекреационные зоны. Места отдыха: парки, скверы, набережные, лесопарки, озера, реки, места для купания. Это второстепенные факторы для принятия решения, но стоимость и привлекательность недвижимости тоже влияет
• фитнес-центры, спортивные площадки, ФОКи. Также не первостепенная характеристика, но важная для удобства жителей

Транспортная инфраструктура

Легко ли добраться до ЖК в разное время суток личным и общественным транспортом. Оцениваем:

• Количество маршрутов городского транспорта на ближайшей остановке и реальное расстояние до нее. Особенно актуально для комплексов стандарт и комфорт класса
• потенциальные заторы и пробки в обычное время и в час пик
• удобство подъезда к жилому комплексу личным транспортом. Большинство новых ЖК микрорайонных и квартальных масштабов застройки имеют одну общую проблему: одну узкую дорогу

Также бывает сложно свернуть с основной трассы в жилые кварталы (затруднен “левый” поворот, отсутствие светофоров и т.д.)

Парковка

Важный, очень важный пункт для жилых комплекс комфорт класса и выше. Парковочный коэффициент по нормативам в Нижнем Новгороде – 0,7. Т.е. на 10 квартир 7 машиномест. Это очень мало, с учетом развития автопрома. Часто в семьях 2 машины. В таких городах как Тюмень, не разрешают вводить в эксплуатацию ЖК с коэффициентом ниже 1,7 (17 мест на 10 квартир). Нижний сильно отстает по уровню градостроительного комфорта.

И даже наши низкие нормы некоторые архитекторы стараются обойти. Например,в проектах указываются механизированные, двойные парковки. В реальности после сдачи крайне редко такими пользуются. Или при застройке квартала планируется многоэтажный паркинг, но в последней очереди застройки ЖК, которую так, в итоге, и забывают.

Терзайте менеджеров отдела продаж, доставайте информацию о реальности парковки в ЖК, где собираетесь приобретать квартиру. Найдите генплан застройки микрорайона, план планировки и межевания. Это публичная, открытая информация; обычно есть на сайте администрации города 

При наличии паркинга в продаже и финансовой возможности, лучше его приобрести вместе с квартирой. В дальнейшем, ситуация с парковкой в городе, к сожалению, будет только ухудшаться. И наличие собственного парковочного места будет одним из основных достоинств вашей квартиры.

Точки притяжения 

Так обобщенно назовем все значимые объекты, привлекающие к себе поток людей, а жилому комплексу – клиентов. То что будет влиять на цену квартиры при будущей продаже. То, почему её стоит купить сейчас.

Точками притяжения могут быть:

• современные торгово-развлекательные центры. Они должны быть рядом, но не слишком близко, чтобы делать жизнь людей в ЖК удобной, но не раздражать шумовым и световым загрязнением.
• ВУЗы – дают поток клиентов-студентов на студии и однокомнатные стандарт-класса. На случай, если захотите сдавать квартиру в аренду. Студентов-покупателей тоже не стоит сбрасывать со счетов – приобретать квартиру им часто помогают родители
• Знаковые, межрегионального масштаба объекты: аквапарки, стадионы. Небольшие квартиры под арендный бизнес станут выгодным приобретением. С той же целью рассматривают в покупку квартиры в центре города.
• рекреационные и видовые пространства. В Нижнем Новгороде, например, район набережной Федоровского несмотря на отсутствие инфраструктуры всегда пользовался популярностью

Экология 

Нижний Новгород – город, сложившийся из деревень и заводов. Обилие зеленых зон, свойственное городу, не всегда компенсирует антропогенное воздействие: часть промышленных территорий по-прежнему грешит выбросами (район Московского шоссе) и шумовым загрязнением. 

Официальная информация по экологической ситуации может не отражать действительности. Лучшим источником будут жители окружающих микрорайонов. При невозможности личного общения важно хотя бы посмотреть внимательно форумы.

Не забудьте также проверить насколько шумны прилегающие к ЖК магистрали: крупные автомобильные дороги и, внезапно…железнодорожные ветки. Про них все почему-то забывают, и, спустя время с удивлением наблюдают вдруг появившийся поезд из окна новой квартиры. Действительно, откуда он тут вдруг взялся?

Подсказка: на градостроительной карте города обозначены все санитарные зоны – зоны особого внимания к условиям окружающей среды.

Безопасность

Ярко выраженных криминогенных районов вроде гетто, в Нижнем практически нет. Но инциденты случаются. Официальная статистика опаздывает, и иногда привирает. Часть преступности вообще уходит в онлайн. Составить мнение поможет только опрос знакомых, штудирование форумов, и визуальный осмотр местности (желательно в тёмное время суток, но в надежной компании). Закрытая территория и видеонаблюдение в жилом комплексе, в любом случае будет плюсом.

Резюме

Факторов, влияющих на привлекательность локации будущего жилого комплекса – масса.

Всем, конечно, не угодишь. Но есть группы потребителей, на общие требования которых можно ориентироваться. У профи это называется “соответствие классу”, и подробнее о классах жилья в нашем следующем совете.

Важно понимать, что однозначного идеального решения не будет. Но, совершая такое дорогостоящее приобретение как недвижимость, вы должны хорошо понимать все риски, все достоинства и недостатки.  Это позволит определить справедливую цену и принять здравое, взвешенное решение.