Кризис 2022 года – кризис спроса в недвижимости

Что происходит с продажами в новостройках Нижнего?

В пандемийный кризис ограничения не давали возможности выйти заработать и потратить деньги. Кризис, начавшийся в конце февраля 2022, имеет другую природу. Это «кризис спроса» Люди не хотят тратить деньги на что-либо в условиях неопределенности. Глава Минэкономики Максим Решетников на днях сделал заявление на основе анализа данных контрольно-кассовой техники. Еженедельные траты населения ниже 10% от нормы.

Рынка недвижимости снижение спроса коснулось в большей степени. Покупка квартиры – это не просто приобретение товара, но и в 70% случаев – повышенные финансовые обязательства в виде ипотеки. В условиях нестабильности далеко не каждый покупатель готов на такой ответственный шаг.

Кризис 2022. Продажи новостроек в Нижегородском регионе

На 61% упали продажи на первичном рынке Нижегородской области в апреле 2022 года по сравнению с мартом. И на 63% по сравнению с апрелем 2021 года. По данным ФРС, за второй месяц весны было заключено 357 договоров долевого участия. 180 человек отважились взять ипотечный кредит.

По данным ГК Приволжье – это худший результат по итогам наблюдений за рынком за последние 5 лет. Минимальными до этого апреля январские показатели 2017 и 2019 годов – чуть более 400 проданных квартир по региону за месяц.

И всё же, Нижегородский регион оказался более стабилен. Для сравнения: В Волгограде продажи упали на 99%, Казани на 98%, Кургане на 97% (по данным «Известий»). В Москве спрос упал на 49%.

Кризис спроса 2022 - продажи новостроек в Нижнегородской области  по месяцам

Не всё так плохо. Вернее, не у всех застройщиков весна оказалась крайне убыточной. Важно дождаться результатов мая, которые, вероятно, будут близки к нулю, но всё же.

Усиленные продажи марта, частично перешедшие на апрель позволили некоторым девелоперам «накопить жирок» на обеспечение нормального функционирования стройки и обслуживание проектного финансирования

Новостройки комфорт класса

Традиционно заработать на инвестиционном ажиотаже удалось заработать девелоперам, предлагающие минимальные по площади квартиры-студии и однокомнатные. На стабильном рынке они начали терять свою популярность. Но на волне спроса резко поднялись цены:  до диапазона 140 – 170 тыс.р. за м2 для студий и однушек

В целом, сейчас тяжело дать прогноз, удастся ли таким инвесторам заработать на перепродаже, т.к. ценник преодолел все значимые психологические пороги. Также при снижении доходов населения снижается и спрос на рынке аренды – найти платежеспособного арендатора сейчас непросто во всех сегментах.

Кризис 2022 года – кризис спроса в недвижимости

//Дисклеймер: данные по продажам застройщиков приводятся на основании проектных деклараций.

При этом цены на трёхкомнатные квартиры поднялись не так значительно: на 10-15% и колеблются в диапазоне 95 – 110 тыс.р./м2 в комфорт-классе

Большинству застройщиков жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса удавалось продавать от 5 до 15 квартир в месяц. Это неплохие показатели, если бы неопределенные по спросу летние месяцы впереди. Отдельные девелоперы ставили рекорды. Например, в ЖК Тетра (Советский район) в марте была продана 21 квартира (преимущественно, однокомнатные). Есть и аутсайдеры, которым в марте-апреле не перепало ничего от спроса.

Кризис 2022. Продажи новостроек  бизнес и элитного класса на фоне кризиса

В бизнес-классе на нижегородском первичном рынке по состоянию на весну 2022 не так много предложений. Может, и к лучшему: часть проектов достраивается, а часть не начавшихся проектов можно заморозить до лучших времен. Бизнес класс часто в кризисные времена бывает одним из самых пострадавших.

2021 год характеризовался активной застройкой в районе городского кольца. 2 комплекса уже введены в эксплуатацию – «ЖК Шаляпин» и «Клубный дом на Ярославской». Первый жилой комплекс удачно вписался в рынок – на момент ввода был полностью распродан. В «Клубном доме на Ярославском» ещё есть 9 квартир, судя по порталам объявлений. Но такие продажи уже не входят в статистику по ДДУ.

В районе городского кольца в стадии строительства с открытыми продажами КМ Residence Prime, ЖК Аристократ (осталась 1 квартира) и ЖК Континенталь. Каркас Монолит от суженного предложения оказался в выигрыше. Девелоперу даже удалось нарастить цену  на весеннем спросе. Средняя цена квадратного метра в апреле составила 211,3 тыс.руб., при 8 заключенных ДДУ.

В стадии строительства сейчас 2 комплекса классов повышенной комфортности: корпус ЖК Дворянский (на ул. Гоголя) и ЖК Дельвиг на пл. Сенной от ГК «Столица Нижний».  По данным деклараций, первичные продажи были только в ЖК Дельвиг (3 зарегистрированных ДДУ). Но это, скорее, техническая операция. В действительности же формируется лист ожидания из активных покупателей; цены не озвучиваются.

ЖК Дельвиг. Квартиры с террасой. Рендер застройщика
ЖК Дельвиг. Квартиры с террасой, рендер Застройщика

Последние 2 месяца, по данным проектных деклараций, отсутствовали продажи в единственном строящемся жилом комплексе класса «элит» – ЖК «Георгиевский». Зато у девелопера удачным был февраль – зафиксированы 3 сделки с рекордной для Нижнего ценой в 490,3 тыс.р./м2 

Возвращение спроса в рынке недвижимости, особенно в премиальных классах, традиционно происходит с квартальным-полугодовым гэпом от достижения дна общего экономического спада. Согласно докладу Банка России, максимальное снижение деловой активности будет достигнуто только в четвертом квартале 2022 года. Соответственно, полную картину происходящего на первичном рынке Нижнего и оживление активности можно будет анализировать не ранее 1-2 квартала 2023.

Комментарии по продажам в ЖК стандарт-класса – в следующем маркетинговом релизе

Консалтинг для застройщика

Кстати, если вы не знали, Домознание оказывает услуги застройщикам и инвесторам в нижегородскую недвижимость. Что и где строить, а самое главное, как продавать. Подробнее – в разделе “Застройщикам”

Добавить комментарий