Меняем старую квартиру на новую с минимальными доплатами
Ипотека без первого взноса
Вопрос о величине первого взноса по ипотеке – основной параметр кредита и критичный для многих заемщиков вопрос. Можно ли обойтись без него? Где придется переплатить?
Первый взнос нужен банку
Для банков величина первого взноса – по сути, оценка риска выдаваемого кредита. Во-первых, наличие свободных для вложения средств показывает насколько финансово состоятелен заемщик.
Во-вторых, на случай значительного падения рынка недвижимости или неспособности заемщика платить по кредиту банк застрахован от обесценивая активов. Ипотечные квартиры «висят» на балансе банка, и банк обязан следить за их стоимостью. Объем выданных денег должен быть обеспечен величиной реальных активов. Иначе сам банк будет выглядеть не очень надежным в глазах контролирующего его ЦБ.
Если рынок недвижимости упадет – квартиры будут стоить дешевле на 10-15% от первоначальной их стоимости (на день, когда и выдавалась ипотека). Если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру придется продавать через торги. А это – затратное дело; реально банк получит гораздо меньше рыночной цены. Тоже риск.
Банк такие риски оплачивать из своего кармана не будет, поэтому предпочитает, чтобы все риски были оплачены заранее – первоначальным взносом. Соответственно, чем рискованней для банка объект и заемщик, тем больший ему захочется видеть размер первого взноса. Тем выше будет сама ставка по ипотеке.
Например, в коммерческой недвижимости, желательно занимать не более 60-70% стоимости объекта. Предпринимательские риски гораздо выше обывательских.
Так что банки совсем отказываться от первоначального взноса не готовы. Но есть варианты.
Ипотека без первого взноса. Кто берет?
На практике ипотека без первого взноса нужна, в основном, трем группам заемщиков, в следующих ситуациях:
- Обмен квартиры. Как с меньшей на большую, так и в обратных случаях
- Покупка инвестиционной недвижимости. Когда очень хочется заработать на растущем рынке, а свободных финансов нет.
- Третий случай, когда денег на покупку недвижимости нет, но очень хочется платить за свою квартиру, а не за арендованную.
В марте 2022 бум на ипотечные кредиты, продолжавшийся с 2021 года закончился. Банкам пришлось развернуться лицом к клиенту и предложить больше интересных решений под реальные потребности заемщиков по этим категориям.
Обмен квартиры
Прямые договоры мены в реальности нижегородского рынка жилья – большая редкость. Обычно, «чтобы купить что-то ненужное, нужно продать что-то ненужное. А у нас денег нет» (С)
Обмен – это целое мероприятие. Продать старую квартиру и не продешевить, успеть найти подходящую новую «чтобы не ушла», согласовать все сроки, ипотеку. И, традиционно «переезд хуже пожара». Особенно, если заемщики – семья с детьми.
Но таких покупателей на рынке большинство. По оценкам банков, если ранее таких клиентов было 40-50% от общего числа, то сейчас около 70%. И все из них хотят использовать в качестве первоначального взноса средства от продажи «старой» квартиры. А это непросто:
- Хочется пожить в старой квартире и переехать сразу в новую. Желательно, в новой ещё и успеть сделать ремонт. Это мало осуществимо даже на вторичке – ждать вас бесплатно никто не будет. А в новостройках, когда до окончания строительства год-полтора абсолютно нереальная ситуация. Нужно будет искать подменную арендную квартиру
- Продажа старой квартиры затягивается из-за неверной оценки стоимости.
Часто сам продавец пребывает в иллюзиях о стоимости своей квартиры. Желающие получить заказ риелторы его в таких иллюзиях только поддерживают. Кроме цен предложения, которые можно посмотреть на досках объявлений, продавцу ещё нужно учитывать сроки продажи, возможные ньюансы оформления (особенно, если дети среди собственников), тренды рынка и конкуренцию. Кто так делает из продавцов и риелторов? Единицы. Стоимость завышается, квартира годами «висит» в рынке, новая квартира не приобретается
Ипотека без первого взноса. Покупка для инвестиций и для себя
Ранее покупатели квартир без первого взноса, часто начитавшись трудов Кийосаки, изыскивали все возможности купить квартиру за «ноль рублей». Чтобы зарабатывать на растущем рынке с использованием кредитного плеча (левереджа, заемных средств).
Или просто, чтобы платить ежемесячно за свою квартиру, а не за арендную.
Данные финансовые модели имеют американское происхождение, где ипотечные ставки существенно ниже, а рост рынка более прогнозируемый. Где до 2008 года считалось, что «рынок недвижимости не может упасть никогда». На российском рынке всё не так радужно. Платеж по ипотеке может превышать средние арендные ставки, а цены на рынке недвижимости гарантированно растут только в определенный период и только для ликвидных форматов.
В любом случае требуется точный и холодный расчет. И грамотные прогнозы. Ранее для подобных покупателей была лазейка – одновременно с ипотекой можно было взять потребительский кредит в этом или другом банке. Но позже службы безопасности банка перестали пропускать такие ситуации, делая дополнительную проверку на наличие кредитов у заемщика непосредственно в день выдачи ипотеки.
Для банков по-прежнему данная категория заемщиков может казаться неблагонадежной. Но есть и те, кто стал с пониманием относится, например, к инвесторам. И, руководствуясь логикой «Если ты не можешь победить революцию, возглавь ее», предлагают новые продукты.
Решение. Ипотека без первого взноса. Что предлагают банки?
На август 2022 года несколько банков, в т.ч. и крупные Сбербанк, ВТБ, Дом.рф готовы выдать ипотеку без первоначального взноса и на новостройку и на вторичку. Даже с сугубо инвестиционными целями. Но только под залог уже имеющегося имущества (квартиры). Этим банк снимает риски по ненадежности заемщика.
По сути, банк выдает 2 кредита. Условия по кредиту на первоначальный взнос могут отличаться. У одних банков заемщику придется платить 2 платежа. У других – кредит и набежавшие по нему проценты можно погасить. Кредит на первый взнос, как правило, дается на срок не более 2 лет. Ниже приведен пример расчета Росбанка.
Удобнее всего такая схема для покупателей, меняющих старое жилье на новое. Не очень комфортно, что из-за относительно незначительной суммы в залоге у банка окажется вся квартира. Также появятся дополнительные расходы на страховку.
Ипотека без первого взноса за счет трейд-ин. Что предлагают застройщики?
Конечно покупателю было бы приятнее не брать дополнительный кредит в банке. Может ли «старую» квартиру выкупить сам застройщик? В Москве такая схема давно отработана, и, по различным оценкам, занимает до 25% рынка
Классического трейд-ина в Нижнем Новгороде пока нет. Объективно говоря, для реализации выкупа квартир у застройщика должен быть отдельный департамент по вторичному жилью. Т.к. квартиру важно верно оценить, иногда провести дополнительные ремонтные работы по улучшению её ликвидности, скорости продажи. Также оформление сделки на вторичном рынке сложнее, чем оформление договора купли-продажи и часто требует привлечения дополнительных специалистов и расходов (например, нотариуса).
На растущем рынке, когда квартиры и так прекрасно продаются, застройщику заморачиваться на трейд-ин просто нет никакого экономического смысла. В Москве же, где конкуренция между застройщикам жестче, эту схему могли себе позволить применять только крупные застройщики (ПИК, ЛСР, Инград и т.д.) Однако, не без выгоды для себя:
- Объекты при заявленных в рекламе дисконтах 7-10% оценивались с дисконтом до 20%
- Для трейд ина отбирались только ликвидные квартиры, исключались неудачные локации, старый фонд и т.д.
- Цены в период 2020 -2022 бурно росли, так что даже если вторичная квартира быстро не перепродавалась, девелопер зарабатывал на росте рынка 20-30% годовых, просто держа квартиру в активах
- Увеличение спроса на квартиры в своих новостройках за счет трейд-ин и общая повышенная доходность позволяла содержать департаменты/отделы, занимающиеся только вторичкой (например, ПИК-Брокер)
В Нижнем Новгороде трейд-ин реализуется «на минималках». Чаще всего, зайстройщик лишь предлагает забронировать желаемую новую квартиру. А работа с продажей строй передается «агентствам-партнерам». Или одному дочернему агентству недвижимости, как с ГК ННДК. В результате, продажа может затянуться. Чаще всего, это происходит из-за завышенной оценки квартиры. Особенно сейчас, на упавшем спросе.
Даже профи не просто оценить тренды развития рынка, спроса и исключить ситуацию «зависания». Продавцу важно понимать, что сроки продажи можно сократить только снижением цены. Это закон рынка. И если вам хотелось бы, чтобы вашу квартиру действительно в течении недели выкупили, как например в нашем проекте Дом за Лентой – готовьтесь к дисконту.
Однако, снижение цены не должно пугать продавца. Расчетливого продавца. Т.к. если посчитать всю ситуацию целиком: проценты по 2 кредитам, затраты на переезд, аренду и т.д., может оказаться, что дисконт даже в 10% выгоднее, чем ипотека.