Инвестиции в недвижимость,Новости
Инвесторам. Не покупайте больше одной квартиры пока…
Или почему у нас не любят инвесторов в новостройки
Приобретение квартиры в новостройке уже не такой рискованный поступок, каким он мог казаться 10-15 лет назад. Законодательство было усовершенствовано в пользу снятия рисков с дольщиков (…и увеличения прибыли банков). Но если посмотреть внимательнее, для некоторых категорий заемщиков частично риски сохраняются.
Недавно был создан не очень приятный прецедент. 22.08.2022 Верховный Суд РФ опубликовал решение, отделяющее простых покупателей жилья от инвесторов. Согласно документу, для судебной системы не все покупатели квартир в новостройках равны перед законом в случае банкротства застройщика. Самыми незащищенными оказались инвесторы.
Гражданин приобрел в 2014 году 15 квартир в Сергиевом Посаде по договору долевого участия. Факт оплаты средств за квартиры зафиксирован, но судами не проверен. Застройщик свои обязательства не выполнил и обанкротился. Все права и обязанности застройщика принял на себя Фонд защиты дольщиков Московской области. Дом был достроен, квартиры дольщиком должны были быть переданы в 2021 году после включения дольщиков в реестр о передачи жилых помещений.
Инвестор тоже хотел попасть в этот реестр и получить уже свои пятнадцать квартир. Но конкурсный управляющий и апелляционный суд отклонили его требования. Т.е. отказались вернуть долг обещанными квартирами в достроенном Фондом доме.
Потому что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов». В общем, квартиры в новостройках с гарантией защиты своих прав можно приобретать только для личного пользования. Себе и своей семье. Для жилья. И, желательно, без цели сдавать в аренду.
Возможно, вы богаты и щедры, и у вас много родственников, нуждающихся в квартирах. В таких нереальных случаях нужно будет просто доказать такую меценатскую причину сделки. Квартиры, которые были приобретены «в потребительских целях» будут включены в реестр в стандартном порядке.
Причину покупки нужно будет доказывать через суд.
Если вы приобретаете больше 1 квартиры – закон вас квалифицирует как предпринимателя и приравнивает практически к юрлицу.
Т.е. в очереди кредиторов инвесторов подвинули. И обязали должника расплатиться с ними не квартирами, а деньгами. В порядке освоения конкурсной массы. При обычном порядке проведения банкротства. неизвестно, осталось ли бы там что для компенсации. Но Конституционный суд установил право инвестора-гражданина требовать денежной компенсации не только от конкурсного управляющего, но и от Фонда. Это хоть в какой-то мере справедливо. Но дело ещё не закончено, и инвестору предстоит новый круг судебных тяжб.
Во чтобы вы не инвестировали, помните:
«Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)»
Что делать инвесторам?
Единственный выход из ситуации для инвестора – не приобретать квартиры в проектах со старыми документами, без использования механизмов счетов-эскроу. Благо их всё меньше на рынке недвижимости. А также избегать новостроек с прочей ненадежной разрешительной документацией и формами расчета: договоры покупки будущей вещи, предварительные договоры, объекты, расположенные на земле, не предназначенной для строительства МКД.
В Нижнем Новгороде, стоит отметить, достаточно редко предлагаются подобные схемы. Как правило, нижегородские девелоперы следуют букве закона и правилам 214-ФЗ. Чаще всего, некорректную документацию по проектам можно встретить на перегретых рынках Москвы и Сочи.
Однако и эскроу-счета не панацея в случае банковского кризиса. Редко кто вспоминает такую деталь при покупке квартиры. Если у банка отберут лицензию, дольщики получат «100% от средств, размещенных на счетах эскроу, но не более 10 млн. рублей». Выплаты производятся агентством по страхованию вкладов. При этом количество квартир и эскроу-счетов может быть любым, покупатель получит только 10 млн. рублей.
Однушка и двушка комфорт-класса в Нижнем Новгороде в этот бюджет укладывается, а вот трёшка не всегда. Так что инвестору важно проверять не только застройщика, но и банк, в котором открыты эскроу-счета. На консервативном нижегородском рынке, это, преимущественно Сбер и дом.рф
Так что, граждане-инвесторы не покупайте больше одной квартиры пока не:
- Изучите разрешительную документацию, в т.ч. по земельному участку
- Убедитесь, что новостройка возводится согласно 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов
- Проверите надежность банка, который осуществляет проектное финансирование застройщика
Может, это и кажется очевидным, но практика показывает, что напоминать клиентам на консультации об этом приходится постоянно.