Новости
5 причин, которые заставят застройщиков работать лучше
Последний год, равно как и текущий, 2016 богат на изменения в строительной отрасли. Один за другим принимаются или готовятся к принятию ряд законов, направленных, преимущественно на защиту прав дольщиков. Кроме того, на рынок влияет ряд экономических факторов. Как известно, «всё, что нас не убивает, делает нас сильнее». Какие же изменения усилят одних девелоперов и изгонят из отрасли других?
- «Барометр строительного комплекса РФ»
Таково рабочее название готовящегося федерального рейтинга застройщиков. Несмотря, на некоторую субъективность любых рейтингов, при должной реализации этому проекту можно будет доверять. Ведь он готовится под эгидой Минстроя России и организацией «Деловой России». К курированию проекта также хотят привлечь Центробанк, налоговые органы и органы статистики.
Категорий оценки четыре: комплексный анализ рынка региона, финансовое состояние самой компании, её деловой репутации и развитости бюрократической среды (скорость согласования проектов). Первый рейтинг собираются представить общественности уже в апреле этого года.
Покупателям будет проще сориентироваться при покупке квартиры и вовремя отказаться от сомнительной сделки.
- Борьба за клиента
Излишне пояснять причины. Прошли те дни, когда к некоторым особо популярным застройщикам в очередь на квартиры записывались за 3 года вперед. Рынок новостроек давно стал другим, рынком борьбы за покупателя. Наибольшие проблемы с реализацией у некачественных, непродуманных проектов, не соответствующих ожиданиям потребителей, и часто только скидками это не решить. Покупателей мало, они требовательны, у них есть из чего выбирать.
Реальные доходы населения продолжают снижаться, спрос падает. Некоторое облегчение в 2015 году принесла государственная поддержка ипотеки. И хотя в марте 2016 её внезапно продлили, энтузиазм покупателей несколько сник. При этом условия продления оказались несущественно хуже (разница в 1 процентный пункт), ипотеку сейчас можно взять под 12% годовых.
Тем не менее, интересные проекты с хорошей локацией от надежных застройщиков с налаженной системой сбыта, хорошо продаются. Тому же, кто не готов бороться качеством исполнения, придётся бороться ценой, за счёт собственной маржи
- Финансовый контроль банков
Одним из существенных нововведений могут стать эскроу-счета. Это российский вариант применения некоторой мировой практики, который должен поддержать высокий уровень безопасности для дольщиков. Суть его состоит в открытии специального счёта, на который дольщиком вносятся деньги при заключении договора долевого участия. Застройщик же не получит доступ к деньгам, пока не сдаст дом в эксплуатацию. В некотором роде, сейфовая ячейка для двух сторон сделки. Строить же девелопер должен на свои, а главное, заёмные средства того же банка.
Кроме того, банк при этом получает полный контроль за расходованием средств, одобряет подрядчиков и поставщиков. Действие закона должно распространяться только на застройщиков, берущих целевой кредит на строительство многоквартирного дома (но, стоит отметить, таких на рынке – большинство).
Негативным следствием принятия данного закона может стать повышение цен, вследствие повышения издержек на такое плотное сотрудничество с банками. Кроме того, на настоящий момент неизвестно насколько сами банки в состоянии вести такие сложные, непрофильные для них проекты и с какими застройщиками готовы работать. Опять, по-видимому, выиграет крупный бизнес. Основные изменения мы увидим не ранее 2017 года.
- Повышенные требования к страховым компаниям
Эти изменения коснулись рынка в октябре 2015 года и большинство застройщиков уже давно к ним приспособилось. Законом лишь были повышены требования к страховым компаниям, осуществляющих страхование ответственности застройщиков (1 млрд. оборота, 120 млн. уставного капитала).
Многим девелоперам необходимо было сменить страхового партнера, а новым требованиям соответствовали не более двух десятков компаний по всей стране, и не все из них решались «связаться» с шатким строительным бизнесом.
Такие, казалось бы, незначительные изменения оказались катастрофическими для многих девелоперов, продающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Без договора страхования ответственности — нет регистрации ДДУ. Без регистрации — нет оплаты. Финансирование строек средствами дольщиков прекратилось по некоторым стройкам на месяц и более. Кроме того, стоимость страхования повысилась (от 0,5% от стоимости квартиры до 1,5-2%).
Дольщики стали более защищенными, а маржа застройщиков понизилась, т.к. цены на тот момент существенно повысить не позволял рынок. Пока скандальных страховых случаев в регионе не наблюдалось, но будем надеется, что покупатели жилья не потеряют деньги даже в таких крайних обстоятельствах.
- Увеличение требований к размеру собственного капитала.
Застройщиков обяжут обеспечивать постоянный высокий размер собственного капитала. Нововведения также могут образоваться вследствие внесения очередных поправок в ФЗ№214.
Согласно проекту поправок, размер собственного капитала застройщика должен составлять не 5% стоимости всех его строящихся жилых помещений, продаваемых по договору ДДУ. При этом за «стоимость» квадратного метра предлагается брать среднюю его цену на первичном рынке жилья в городе по данным Росстата. Если вышеуказанных средств нет – собственный капитал застройщика должен составлять не менее миллиарда рублей (любимая нашими законодателями цифра). Поддержать девелопера может также поручитель, предоставив соответствующую гарантию.
На первый взгляд, 5% – небольшая сумма в рамках проекта. Однако, это очередная нагрузка на мелкий бизнес, наряду с повышением себестоимости и прочими издержками
Ближайшие годы, судя по всему, нас ждёт укрупнение рынка. Увеличение уровня надежности, вероятнее всего отразится на ценах. Застройщики будут стараться продавать проект в наибольшей стадии готовности. При этом будет меньше случаев «финансовых пирамид», когда средства дольщиков одного объекта вкладывались в развитие другого проекта.