Общий рейтинг
3.8
Основные характеристики
Локация и конкуренция
Юридические аспекты
Местоположение
Основные детали
Дополнительно
Описание объекта
Объект является первой очередью строительства ЖК "Дворянский" - комплекса квартальной застройки, расположенного в историческом центре г.Н.Новгорода, состоящего из шести 4-6-этажных жилых домов с подземными автостоянками, офисными помещениями и детским садом, выполняемые в 4 очереди очереди строительства, 254 квартиры.
Первый строящийся дом 6-ти этажный, 2 подъездный, выполняемый по каркасно-монолитной технологии с заполнением стен газобетонными блоками и утепленным фасадом. Срок завершения строительства - 3 квартал 2017 г..Строительство ведется с задержкой: изначально сдача планировалась на 4 квартал 2016 г., но сроки были перенесены. Застройщик объясняет это большим количеством работ по прокладке коммуникаций на весь проект.
Застройщиком позиционируется премиум-класс (в неофициальной классификации нижний сегмент элитного жилья). По архитектуре, квартирографии, инженерии, высоте потолков (3 м), безопасности, парковочному коэффиценту ЖК может быть причислен к объектам бизнес-класса и бизнес плюс (за счёт небольшой этажности). Квартирография однородная, 1-2-3-комнатные квартиры площадью от 45 до 104 кв.м., 2-х- и 3-х-комнатные квартиры представлены в раных долях, 1-комнатные составляют всего 10% квартир. На этаже по 3 квартиры. Все однокомнатные расположены на 1 и 2 этажах; начиная с 4 этажа на "площадке" одна 3-комнатная и две 2-комнатные квартиры. Отделка "черновая".
Парковочный коэффициент очень высокий - 1,3 при градостроительной норме 0,7, что соответствует требованиям бизнес-класса. Все места - в платном паркинге (стоимость машиноместа 1,3 млн. руб.). Дополнительно есть гостевая парковка (не менее 20 машиномест).
Территорию комплекса планируется сделать закрытой. Стоит отметить, что ЖК выполнен по оригинальному архитектурному проекту. Установлены грузопассажирские лифты KONE, каждая квартира имеет отдельный вентканал и систему вентиляции с модулем автоматики, контролирующем уровень влажности в квартире.
Проектом предусмотрены кладовые в цоколе (от 4,15 до 8,29 кв.м.), которые могут быть перепланированы в нежилые помещения, офисное помещение 97,32 кв.м.
Преимущества, заявляемые застройщиком: локация (исторический центр города), архитектура, увеличенная площадь остекления фасадов, дизайн мест общего пользования, инженерия.
ЖК "Дворянский" расположен в исторической части города, в непосредственной близости от ул.Ильинская, ул.Б.Покровская. Характер окружающей застройки преимущественно жилой, состав неонородный. Представлены дома различных периодов, как доревоюционной застройки, так и т.н. брежневки и хрущевки: 5-9-этажные кирпичные дома 1960хх гг. по ул.Заломова. Точечно - современные дома 90х-2000х гг. (до 7 этажей). Есть ветхий фонд.
Ведется точечная застройка. Представлены офисные здания. Территория застройки граничит с территорией Управления ГО и пожарной безопасности. В 70 м от территории застройки расположен городок ННГАСУ. Ведется точечная застройка. Основная деловая активность сосредоточена по ул.Б.Покровской, ул.Ильинской, пл.Горького. Локацию можно охарактеризовать как исторически популярную и престижную (стоимость недвижимости на треть выше среднегородской).
Социальная инфраструктура достаточно хорошо развита: 3 муниципальных детских сада и 1 частный (до ближайшего 60 м), 3 школы на расстоянии 800 м, в т.ч. школа им.Ломоносова, взрослая поликлиника (600 м), детская поликлиника (1 км). Планируется открытие д/с в самом ЖК в следующих очередях строительства.
Фитнес-центры современного формата отсутствуют. В ноябре 2017 г. в ТРЦ Небо планируется открытие крупнейшего в городе двухэтажный фитнес-центр на 20 тыс.кв.м. с бассейнами и spa. В 900м находится тенисный клуб и стадион Динамо
На расстоянии 1,5 км расположен ТРК Небо (общая площадь 131 тыс. кв.м.) с супермаркетом Перекресток Зеленый, кинотеатром IMAX, фуд-кортом, торговой галереей, c 2017 г. фитнес-центр с бассейнами. Торговая инфраструктура формата "у дома" развита слабо (супермаркеты Авоська 250 м, Spar 300 м, Кирилловский 400 м). Средной рынок 1,4 км, Мытный 2 км. Территория застройки расположена в 700 м от ул.Б.Покровская, 800 м пл.Горького, 2 км пл.Минина.
Прочие точки притяжения: городок ННГАСУ, больница №38, больница №1 ПОМЦ, госпиталь ветеранов войн, стадион Динамо (700 м), пешеходная улица Б.Покровская и сквер пл. Горького, исторический и деловой центр города.
Объект обладает хорошей доступностью как общественным транспортом, как метро, так и наземным (12 маршрутов городского транспорта, ост.Архитектурно-строительный университет в 250 м, плюс трамвай - ост. в 500 м). Доступность личным транспортом в центре города традиционно осложнена пробками; подъезд осуществляется со стороны ул.М.Покровская, Заломова, Маслякова, Нижегородская).
Район переживает поэтапную трансформацию за счёт осовения территории с ветхим жильём. Объект расположен в зоне исторического центра, который предполагает особый режим застройки. В планах благоустройство и реновация ул.Ильинской в рамках проекта "Ильинская Слобода", строительство многоуровневой парковки в границах ул.Гоголя-М.Покровская-Ильинская, строительство гостиниц (4-звездочной 6-этажной гостиницы на 150 номеров на ул.Б.Покровская на месте к/т Октябрь, 6-этажного апарт-отеля с ресторанами и галереей бутиков на ул.Звездинка). Организация автомобильной дороги районного значения по ул.Сергиевской и ул.Гоголя, строительство ЖК Шаляпин на ул. Гоголя, проекта ГК Каркас-Монолит на ул. Одесская
Конкурентное окружение представляют, в основном, дома бизнес-класса: ЖК Сердце Нижнего, ЖК Классика-Модерн, ЖК Дом с терассами, ЖК Воскресенская слобода, ЖД на Почаинской, 33, ЖК КМ Прайм. Цены за кв.м. исследуемого объекта соответствуют ценам объектов-конкурентов.
ООО "ЭлитСтрой" образовано в 2012 г., основная отрасль - строительство зданий и сооружений, в т.ч. для крупнейших частных и госкомпаний (ПАО «ЛУКОЙЛ», ПАО «СИБУР Холдинг», ОА «Атомэнергопроект»). Входит в холдинг ООО "ТК "Волговятснаб" (образован в 1999 г., основной вид деятельности - производство общестроительных работ, отрасль - оптовая торговля). Опыта жилищного строительства не имеет.
Сведения о нарушениях сроков ввода в эксплуатацию, претензиях дольщиков не зафиксированы, ввиду отсутствия опыта жилищного строительства. Срок окончания строительства был перенесен с IV квартала 2016г. на 3 кв. 2017 г. Срок действия разрешения на строительство закончился 12.07.2016г., было продлено
Документация полностью соответствует законодательству. Земельный участок в собственности. Объекты для ипотеки акрредитованы в 4 банках (в т.ч. ВТБ Банк Москвы).
Продажи осуществляются по ДДУ.
Рекомендации
Предпочтительнее выбирать квартиры с видом на р.Оку (выше 4 этажа, ориентированные на все стороны, кроме восточной). Квартиры, ориентированные на север, с видом на детские сады во дворе, ул.Нижегородскую. С южной и восточной сторон дом граничит с территорией Управления ГО и пож.безопасности, с западной с жилым 5-этажным домом (расстояние более 40 м). Трехкомнатные и некоторые двухкомнатные квартиры ориентированы на 2 стороны - север и юг (кроме квартиры на 1 этаже). Угловые трехкомнатные квартиры - с видом на Похвалинский съезд и Гребешковский откос (западные)и ТРК Небо, на ул.Гоголя, городок ННГАСУ (восточные).
Конечные пользователи как соло, так и с детьми, придающие большее значение имиджу и выбирающие проживание в Верхней части города. Долгосрочные инвесторы с целью сохранения капитала. Рекомендуемые сроки инвестирования - 6-7 лет (с учетом действующих сроков по налогообложению доходов при перепродаже и сроков строительства).
В ближайшем окружении 3 муниципальных и один частный детский сад, 3 школы. В жилом комплексе планируется частный детский сад, детские площадки.
Хорошая экология, ближайшая рекреационная зона - Набережная Федоровского, 700 м
В соответствии со среднерыночными трендами. Низкая ликвидность жилья высокого ценового сегмента.
Уровень рисков ниже среднего. При центральной, относительно сформированной и востребованной локации, отсутствует опыт Застройщика в жилищном строительстве. Сроки строительства были перенесены на 3 квартала (объясняется длительными работами по прокладке коммуникаций). Тем не менее, строительство находится на завершающей стадии, несмотря на поздний старт продаж, что говорит о финансовой устойчивости Застройщика. Ликвидность квартир высокого ценового сегмента может быть крайне низкой в кризисные времена (в существующих комплексах при сдаче - большой процент непроданных квартир).
Подробную информацию об актуальных предложениях по продаже квартир в ЖК Дворянский (и не только) можно найти на специальном сервисе Домознания (ГК Приволжье)