ЖД Приокский

Жилой дом ЖК "Приокский" является объектом точечной застройки и представляет собой 10-16-этажное трехсекционное здание, выполняемое по каркасно-монолитной технологи. Заполнение стен преимущественно газобетонными блоками с утеплением; есть полностью монолитные наружные стены. Снижена оценка по конструктиву, по причине фактов приостановки строительства (при этом конструкции не были укрыты).

Долгострой, разрешение на строительство было выдано в 2008 году (первичная экспертиза проекта государственная). Строительство дома ведется медленными темпами, неоднократно приостанавливалось и возобновлялось (см. юридические аспекты). Есть положительные заключения государственной экспертизы, разрешающие продолжение строительства (от 2011 и 2015 года). На август 2016 года секции дома находятся в разной стадии готовности. Фасадные и внутренние работы выполняются в 16-ти этажной секции, заполнение наружных стен и возведение каркаса - в десятиэтажных. Окончание строительства запланировано на декабрь 2016г, однако, судя по текущей стадии строительства, соблюдение сроков маловероятно.

Застройщиком заявлен комфорт-класс, чему соответствуют конструктив, парковочный коэффицент. Планировки просторные, размер площадей комфорт и бизнес-класса. При этом высота потолков 2,6 м, что ниже норм комфорт-класса. Квартиры 1-2-3-комнатные, с преобладанием однокомнатных (почти половина), двухкомнатные составляют только 6ю часть всех квартир. В первой и второй 10-этажных секциях на этаже 5 квартир (две 3к, три 1к), в третьей 16-этажной секции 6 квартир на этаже (по две 1к, 2к, 3к). Площадь кухни 11-13 кв.м. Квартиры сдаются в черновой отделке. Особый дизайн мест общего пользования не заявлен, равно как и наличие вспомогательных помещений (колясочная, консьержная и т.п.)

На первом и цокольном этажах предусмотрены помещение под магазин 207,6 кв.м. и 10 нежилых помещений от 43 до 200 кв.м.
Парковочный коэффициент соответствует градостроительной норме 0,7, все места - на парковке у дома.

Преимущества, заявляемые застройщиком: локация, архитектура и конструктив, планировки.

Проект реализуется в локации с плотной жилой застройкой, сформированной в разные годы - т.н. "спальный район" (в основном, 5-эт. панельные и кирпичные дома 70хх г.. застройки, 9-эт. панельные дома 70-80хх гг. по ул.Жукова и Голованова, современная 10-16-эт. застройка 2010х гг. в 1 мкрн и на ул.Вятской), садоводческие товарищества, психоневрологический диспаснер, сервисные и торговые компании, склады. Вредные производства отсутствуют.

Социальная инфраструктура сформирована в советские годы и хорошо развита: 4 школы (до ближайшей №32 200 м), 10 дет.садов на расстоянии от 50 м до 1 км, 2 взрослые поликлиники (250 м и 1,3 км), детская поликлиника в 400 мм, НГСХА и учебный городок (950 м). Фитнес-центры современного формата в ближайшем окружении отсутствуют. Рекреационные зоны: парк Швейцария (2,8 км), организована зеленая прогулочная зона вдоль пр.Гагарина от пл.Жукова до ост.Щербинки-2.

В ближашем окружении представлены супермаркеты Spar, Eurospar, Магнит, Пятерочка, Лайм, Seven. ТД Перекресток в 1,5 км. Рынок в 300 м. ТЦ Гагаринский в 650 м (10,2 тыс.кв.м., SPAR, DNS, Macdonalds), ТЦ Жанто-1 в 300 м (5 тыс.кв.м.), ТЦ Малиновая гряда в 500 м (2,5 тыс.кв.м.). Специлизированные мебельный ТЦ Открытый материк в 1,5 км. (30 тыс.кв.м.).
Прочие точки притяжения: место организации районных праздников пл.Жукова, клиническая больница №4 (1,3 км), Институт пищевых технологий и дизайна, НИИ измерительных систем им.Седакова.

Локация характеризуется высокой доступностью общественным транспортом - 28 маршрутов (ост. Академика Лебедева в 350 м). Доступность личным транспортом затруднена, подъезд со стороны пр.Гагарина по внутриквартальным переездам. Заторы в "часы пик" на пр.Гагарина в районе пл.Маршала Жукова, на ул.Ларина. Возможные пути объезда - по ул.Кащенко. Выезд в Заречную часть города по Мызинскому мосту (2,5 км).

Конкуренция проекта в настоящий момент представлена жилыми домами на Вятской-Голованова, ЖК Гагаринские высоты, ЖК Подкова Приокская, в отдалении ЖК Караваиха и ЖК Маленькая страна. Цена квадратного метра ниже цен проектов-конкурентов, что изначально являлось преимуществом и торговым предложением застройщика. Но ввиду многочисленных переносов срока ввода дома в эксплуатацию и проблем с ген.подрядчиком, цена преимуществом не является. Все конкурентные проекты находятся на более высокой стадии застройки или уже сданы, многие из них - в составе ЖК, а не точечной застройки.

Ген.планом развития города предусмотрено дальнейшее развитие дорожной инфраструктуры района: строительство дороги-дублера пр.Гагарина от ул. Ларина до Анкудиновского шоссе с эстакадой через железную дорогу, строительство надземного пешеходного перехода у ост. Пл.Жукова, многоуровневой парковки в районе НГСХА.
В 2016 г. планируется открытие ФОКа площадью 11,8 тыс.кв.м. в районе ост.Щербинки-2, с крытой ледовой ареной и бассейном.

Изначальный срок реализации объекта затянут на 5 лет. На первых этапах ген.подрядчиком на данном объекте выступал ООО "МФК Инвест". Также данная компания являлась крупнейшим номинальным дольщиком ОАО "СФА", занимаясь перепродажей квартир по переуступке (догвор цессии). В 2012 г. ген.директор ген.подрядчика Бекусов А.В. был обвинен в хищении средств дольщиков (предъявлено обвинение в совершении более 30 квартирных махинаций, осужден на 3 года, освобожден по амнистии; ранее отбывал срок за подобные преступления). Функции ген.подрядчика взял на себя Застройщик ОАО "Строительно-финансовая ассоциация", строительство было возобновлено.

ОАО "Строительно-финансовая ассоциация" образовано в 1995 г., как застройщик принимало участие в строительстве следующих объектов недвижимости: жилой 35-квартирный дом в г.Ульяновск, ул.Ефремова, 97, Дом правительства Нижегородской области на территории Кремля, ряд прочих административных зданий в г.Н.Новгород. Были претензии по кровле построенного ОАО СФА жилого дома в г.Ульяновск (суд обязал провести ремонт текущей кровли). В июле 2016г. был удовлетворен иск государственной инспекции архитектурного надзора. Был выписан штраф на основании акта проверки, выявившего нарушения допущенные при строительстве. В частности, застройщик не выполнил работы по усилению конструкций (колонны стены и т.д.)

Общее финансовое положение ОАО "СФА" можно охарактеризовать как неустойчивое, исходя из арбитражной практики. В период 2012-2016 года есть несколько исков от Минимущества, ресурсоснабжающих организаций и т.п. Все иски судом удовлетворены. Ответчик часто не являлся на заседания, уведомления, посланные поадресу госрегистрации возвращались. На дату подгтовки рейтинга в производстве находится иск от компании "Газпром распределительные сети"

Документация соответствует законодательству, земельный участок в аренде у Нижегородской области (догово бессрочный, в 2015 году взыскивалась задолженность по арендной плате в размере 150 тыс. руб.). Объекты для ипотеки аккредитованы в 3 банках, возможно приобретение в ипотеку с господдержкой. Сведения о страховании ответственности застройщика отсутствуют.
Продажи осуществляются по договорам долевого участия (214 федеральный закон).

На момент составления рейтинга возможно нарушение вновь заявленного срока ввода в эксплуатацию, ввиду низких темпов строительства.