Скоро
Скоро
Общий рейтинг
3.5
3.5/5
Основные характеристики
2.75/5
Риск - Ниже среднего
Локация и конкуренция
4.13/5
Риск - -Низкий
Юридические аспекты
3.64/5
Риск - -Низкий
Местоположение
Город: Нижний Новгород
Район: Ленинский
Адрес: ул. Даргомыжского, у д. №6
Основные детали
Класс жилья: Комфорт
Тип объекта: Новостройка
Конструктив: Каркасно-монолитная технология, заполнение блоками
Срок сдачи: 12/2017
Стоимость: от 50 до 58 тыс. рублей за м2
Дополнительно
Особенности квартиры: лоджия
Высота потолка: от 2,65 до 2,75 м
Кухня: от 8 до 12 кв. м
Инженерия дома: Лифты (отечественное пр-во), Грузо-пассажирский лифт
Комфорт и сервис: Подземный паркинг
Досуг: Детская площадка
Описание объекта
Основные характеристики
ЖК Каскад на Даргомыжского представляет собой 10-ти этажный объект точечной застройки, выполняем по каркасно-монолитной технологии с заполнением стен газосиликатным кирпичом. Строительство дома ведется по графику, с небольшим опережением. На май 2016 года возведен каркас трех этажей здания.
Конструктив здания, квартирография (площади квартир, высота потолков 2,7 м, изолированные комнаты, площадь кухонь) позволяют отнести объект к комфорт-классу. Квартиры сдаются в черновой отделке, за дополнительную плату можно приобрести отделку "Эконом" - обои, линолеум, плитка на полу с/у (5 тыс.руб./кв.м.), "Комфорт" - натяжные потолки, ламинат, возможность выбора цвета отделочных материалов (10 тыс.руб./кв.м.). Парковочный коэффициент, заявленный в СМИ, крайне низкий - 0,2 машиноместа на квартиру (только стихийная парковка у дома) при градостроительной норме 0,7. Почти половина квартир - двухкомнатные, площадь кухни 8-12 кв.м.
Преимущества, заявляемые застройщиком: технологии монолитного домостроения (качественно и в быстрые сроки), удобные планировочные решения и хорошая инсоляция комнат, шумо- и звукоизоляция, долговечность и привлекательный внешний вид; локация (центр Ленинского района, общественный транспорт в пешей доступности, близость к ТЦ и деловому центру), хорошая транспортная доступность квартала, удобный выезд на пр.Ленина и Комсомольское шоссе.
Локация и конкуренция
Проект реализуется в локации с жилой застройкой, сформировавшейся в советские годы в границах основных транспортных развязок пр. Ленина и пл. Комсомольской. В основном, это панельные 5-этажные дома 60-70хх гг., предприятия сферы торговли и услуг, ближе к реке застройка 80х гг.
Социальная инфраструктура хорошо развита: 5 школ (ближайшая №185 в 300 м, в 1 км школа №91 - Центр развития личности), 6 дет.садов, в т.ч. частный (до ближайшего 150 м), дорожная клиническая больница (200 м), детская и взрослая поликлиники.
На расстоянии около 1 км расположены фитнес-центры современного формата X-Fit, Спарта, Powerstyle. Ближайший бассейн в ФОК Заречье (2 км).
В пределах пешей доступности (до 700 м) расположены прогулочные зоны - сквер им.Луначарского и Силикатное озеро, бульвар Заречный (место проведения районных и городских праздников), кинотеатр Россия и каток, в 2 км парк Станкозавода и ФОК.
В окружении хорошо развита торговля - магазины формата у дома, ТЦ Муравей (900 м), ТЦ Карусель с детским развлекательным центром (1,3 км), рынки Заречный, Комсомолка и стихийный Народный рынок у к/т Россия. В транспортной доступности (в радиусе 3 км) гипермаркеты О'КЕЙ и Максидом, ТРЦ Республика, Канавинский Рынок. Прочие точки притяжения: БЦ Бугров Бизнес-Парк, ФОК Заречье, Управление Горьковской железной дороги (ОАО РЖД), Московский государственный университет путей сообщения.
Локация характеризуется отличной транспортной доступностью. Подъезд со стороны пр.Ленина и ул. Даргомыжского осуществляется по существующим внутриквартальным проездам, с верхней части города - по ближайшему Молитовскому мосту (проблема с заторами на период капремонта). Возможные пути объезда постоянной "пробки" на пр.Ленина по ул.Молитовской и Голубева. Возможны проблемы с парковкой.
Строящийся дом расположен в 250 м от одной из самых оживленных транспортных артерии города пр.Ленина, в 1,2 км от пл.Комсомольской - географического центра и крупного транспортного узла города.
22 маршрута общественного транспорта на пр.Ленина и 2 трамвайных маршрута в 300 м от дома.
В планах города развитие и освоение новых территорий: строительство 7-12 эт. жилого дома на ул.Сухопутная у д.5, жилого дома на Июльских днях, жилая застройка в границах ул. Чонгарская-Менделеева-Октябрьской революции (планируется акуцион по развитию застроенной территории для возведения 37 тыс. кв.м. жилья).
Строительство супермаркета Пятерочка у дома на пл.Комсомольская, 6/3. Прошел инвестсовет участок в границах ул.Молитовская, Баумана, пл.Комосомольская для строительства ТЦ. До 2020г. ГК Столица Нижний планирует построить на территории рынка Заречный 4х этажный ТРК (65 тыс.кв. м).
Реконструкция Дома пионеров под здание РПЦ.
В градостроительном плане - возведение ледового стадиона на 15 тыс. зрителей на набережной Оки, строительство гостиницы на Комсомольском шоссе, поликлиники на ул.Мельникова-Июльских дней.
Строительство дублера пр. Ленина от Молитовского по ул.Баумана и Героя Попова до Мызинского моста (шестиполосная дорога), дополнительного моста через р.Оку в районе бульвара Заречного или ДК Железнодорожников.
Конкуренция проекта в настоящий момент представлена ЖК Аквамарин на Деревообделочной, ЖК Заречный на Комарова, в отдалении ЖК Жюль Верн, ЖК "На Гончарова".
Потенциальное развитие конкуренции: жилой дом на Июльских днях, 7-12-этажный жилой дом на ул.Сухопутной, жилая застройка в границах ул. Чонгарская-Менделеева-Октябрьской революции (37 тыс. кв.м. жилья), ЖК Первомайский (ул. Украинская, долгострой обанкротившейся ГК СУ-155), планируемое строительство по ул.Октябрьской Революции (до 60 тыс. кв.м.), прошел инвестиционный совет участок в границах бульвара Заречный, улиц Баумана, Правдинской и затона им. 25 лет Октября (16 тыс. кв.м.).
Цены ниже цен конкурентов (нужно учитывать конкуренцию, в основном, с ЖК с развитой или минимально развитой инфраструктурой).
Юридические аспекты
ГК застройщика присутствует в отрасли с 2011 года, под проект используется ООО с нулевой строительной историей. Девелопер специализируется на точечной застройке. В портфеле ГК Каскад 2 сданных дома - на пр.Ленина, д.57а, на ул.Победная, д.16, и два проекта на стадии строительства - ЖК Каскад на Лопатина и ЖК Каскад на Сусловой. На этапе возведения каркаса дома на пр.Ленина, 57а, жители соседнего дома подали заявление в Прокуратуру о незаконности стройки ввиду близости к жилому дому и метро, на строительные работы был наложен арест. Тем не менее, в результате судебных споров, дом был достроен и введен в эксплуатацию.
Претензии к качеству строительства несущественны. Задержек с вводом объектов не зафиксировано. Документация полностью соответствует законодательству. Ответственность застройщика застрахована в ООО «Региональная страховая компания» и ООО "МЕСКО". Объекты для ипотеки аккредитованы в 6 банках, в т.ч. крупнейших (Сбербанк, ВТБ 24). Возможно приобретение квартиры с рассрочкой до июля 2017 г.
Продажи осуществляются по договорам долевого участия (214 федеральный закон). Земельный участок в аренде.
Рекомендации
Предпочительнее выбирать квартиры на юго-запад, с видом во двор. Наименее удачны квартиры на северо-восток с 1 по 5 этаж ("окна в окна" с соседним 5-этажным домом). 3-комнатные квартиры - угловые. На верхних этажах возможно повышенное шумовое загрязнение (близость пр.Ленина).
Конечные пользователи, Долгосрочное инвестирование
Конечные пользователи, лояльные к данному микро-рынку. Как соло, так и с детьми. Долгосрочные инвесторы с целью сохранения капитала, в т.ч. для сдачи в аренду. Рекомендуемые сроки инвестирования - 6-7 лет (с учетом действующих сроков по налогообложению доходов при перепродаже и сроков строительства).
Низкий уровень риска. Сформированный район, строительство ведется в установленные сроки, полный порядок с документацией и страхованием ответственности застройщика
Да
Да. В зоне пешеходной доступности есть всё необходимое для проживания с детьми: несколько школ и детских садов (в т.ч. частный), прогулочные зоны, детские площадки, ФОК. Минус - некоторая шумность окружения (близость пр. Ленина).
Средний
Средний, в соответствии со среднерыночной. В период строительства относительно невысокий (около 10%)
Дата составления рейтинга: 25 мая, 2016